Взносы в компенсацтонный фонд застройщика

Компенсационный фонд

Взносы в компенсацтонный фонд застройщика

Расскажите директору, что у застройщика при долевом строительстве появилась новая обязанность: платить взносы еще в один компенсационный фонд. Это нужно для дополнительной защиты дольщиков.

Для чего нужен еще один фонд

Чтобы дополнительно защитить права дольщиков на случай банкротства застройщика, Минстрой создаст новый компенсационный фонд (ст. 23.2Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, п. 1 постановления № 1310). Он заменит страхование ответственности застройщиков, которое оказалось неэффективным.

Фонд сформируют за счет обязательных отчислений застройщиков, которые привлекают для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости деньги дольщиков.

Заниматься им будет некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Ее задачи:

  • собирать взносы;
  • контролировать, вовремя ли застройщик их перечислил;
  • выплачивать за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам – участникам долевого строительства при банкротстве застройщика.

Кто и в каком размере будет платить взносы в компенсационный фонд

Платить взносы в фонд дольщиков застройщики должны в отношении объектов, по которым начали регистрировать договоры с дольщиками после 1 января 2017 года (п. 4 постановления № 1310).

Размер обязательного взноса – 1 процент планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика.

Перечислить деньги надо на банковский счет некоммерческой организации. Реквизиты будут на ее официальном сайте (п. 2 Правил осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд…).

Уплатить взнос застройщик должен единовременно. Сделать это он обязан до того, как зарегистрирует договор с первым дольщиком (п. 3 Правил осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд…).

Как учитывать новый взнос в компенсационный фонд

Налоговый учет. Сумма взноса уменьшает налогооблагаемую прибыль, ее учитывают в прочих расходах (подп. 29 п. 1 ст. 264 НК РФ), так как уплата таких взносов, вкладов и иных обязательных платежей – это условие, без которого вести деятельность компания не может.

Расходы в виде уплаты взносов в компенсационный фонд признают в налоговом учете при методе начисления единовременно согласно подпункту 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ.

Сделать это можно:

  • либо на дату расчетов;
  • либо на дату предъявления документов;
  • либо на последнее число месяца.

Бухгалтерский учет. Это расходы по обычным видам деятельности, так как они связаны с оказанием услуг застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Их отражают на счетах учета затрат и признают независимо от оплаты в том отчетном периоде, к которому они относятся (п. 18 ПБУ 10/99).

Взнос связан с конкретным объектом. Поэтому в бухучете его следует учитывать равномерно в течение срока строительства объекта (объектов) как затраты на оказание услуг застройщика.

Из-за того, что в налоговом учете взнос признали единовременно, надо будет отражать временные разницы.

Планируемая стоимость дома по проектной декларации – 250 000 000 руб. Застройщик уплатил взнос в дополнительный компенсационный фонд в сумме 2 500 000 руб. (250 000 000 руб. × 1%).

Срок строительства – три года (36 месяцев).

Бухгалтер застройщика делает проводки:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51

– 2 500 000 руб. – уплачены взносы в дополнительный компенсационный фонд;

ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 76

– 69 444,44 руб. (2 500 000 руб. : 36 мес.) – списаны расходы на уплату компенсационного взноса;

ДЕБЕТ 68 «РАСЧЕТЫ ПО НАЛОГУ НА ПРИБЫЛЬ» КРЕДИТ 77

– 486 111,12 руб. ((2 500 000 руб. – 69 444, 44 руб.) × 20%) – отражено отложенное налоговое обязательство (ОНО) с разницы между суммой расходов в налоговом и бухгалтерском учете.

Далее ежемесячно:

ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 76

– 69 444,44 руб. (2 500 000 руб. : 36 мес.) – списаны расходы на уплату компенсационного взноса;

ДЕБЕТ 77 КРЕДИТ 68 субсчет «РАСЧЕТЫ ПО НАЛОГУ НА ПРИБЫЛЬ»

– 13 888,89 руб. (69 444, 44 руб. × 20%) – частично погашено ОНО (до полного погашения).

Куда пойдут средства нового фонда

Взносы, поступившие от застройщиков, фонд может тратить не только на возмещение дольщикам, обязательства перед которыми не исполняет застройщик-банкрот. Но и на финансовую помощь новому застройщику, который будет достраивать дом вместо обанкротившегося застройщика (п. 4 Правил осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд…).

Пока застройщики дополнительные взносы не платят, так как фонд еще не создали. Но скоро он появится. Правительство готовит поправки в Закон № 214-ФЗ в части отмены страхования ответственности застройщика. Как только появятся реквизиты – мы сразу сообщим.

Источник: https://www.stroychet.ru/article/76803-qqq-17-m3-10-03-2017-novyy-kompensatsionnyy-fond-informatsiya-dlya-zastroyshchika

Девелоперы заплатят за себя и за банкрота

Взносы в компенсацтонный фонд застройщика

С 20 октября 2017 года в России начал работать «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» – компенсационный фонд, призванный защитить от банкротства застройщика граждан, которые купили жилье, заключив договор долевого участия в строительстве (Федеральный закон от 30.12.

2004 № 214-ФЗ).  Предполагается, что фонд поможет в случае возникновения у девелопера трудностей достроить дом или выплатить денежную компенсацию за квартиру.

Представители строительной отрасли полагают, что новый механизм будет гораздо надежнее гарантировать защиту интересов дольщиков и поспособствует оживлению рынка. 

В России многократно происходили случаи замораживания строек, появления обманутых дольщиков и, как следствие, массовые протесты. Масштаб проблемы велик.

На сегодняшний день, если верить официальной статистике Минстроя, количество обманутых дольщиков в 72 регионах достигло 38,15 тыс.

человек, а проблемных жилых объектов – 830, из которых у половины отсутствуют даже ориентировочные сроки ввода в эксплуатацию.

Больше всего обманутых дольщиков зарегистрировано в Краснодарском крае. Также плохо обстоят дела в Москве, Подмосковье, Самарской, Новосибирской, Ростовской областях.

Впрочем, реальные цифры гораздо выше. Не все дольщики входят в федеральный реестр, поскольку само по себе включение в этот список никаких преференций не дает. К тому же некоторые руководители на местах стараются «заретушировать» негативную картину, предоставляя не всю информацию. 

По данным общественного движения «Союз дольщиков России», по всей стране насчитывается не менее 150 тыс. пострадавших от недобросовестных застройщиков.

Ведь только за прошлый год обанкротились 3183 строительных компаний. Далеко не всегда за остановкой строительства скрывается злой умысел. Основная причина — ошибочная финансовая модель бизнеса, в результате чего у застройщика просто не хватало денег на строительство.     

Другой «популярной» причиной банкротства являются несвоевременные, с большим запозданием выплаты по госзаказам из бюджетов, а также порой неподъемные обязательства по возведению социальных объектов.

Не стоит сбрасывать со счетов общий кризис в экономике. Спрос на объекты недвижимости значительно ниже имеющегося объема предложения в сегменте новостроек, причем такая ситуация характерна не только для Москвы и Подмосковья, но и для других регионов.

овое агентство строительного комплекса (РАСК) подготовило топ-10 крупнейших банкротств среди девелоперов жилья. В тройке столичные компании: СУ-155, Mirax Group и ООО «Трансфорт», не достроившее ЖК «Высокие Жаворонки» в Одинцовском районе Подмосковья.

Поэтому не случайно сегодня на отечественном рынке недвижимости происходит серьезная трансформация. Хедлайнером выступает Министерство строительства и ЖКХ. Конечная цель — дать населению дешевое жилье, чтобы его покупка на стадии строительства стала абсолютно безопасной.

По сути дела, государство «расписалось» в том, что поправки в 214-ФЗ, принятые еще в 2012 году, не сработали. Механизм, обязывающий застройщиков страховать свою ответственность перед участниками долевого проекта, оказался неэффективным.

«Несмотря на достаточно внятную схему страхования и выплат в случае возникновения страховых случаев, на практике застройщики и дольщики получили весьма сложную конструкцию: крупные игроки не изъявляли желания страховать ответственность девелоперов из-за угрозы больших убытков и предлагали высокие тарифы.

Мелкие организации предлагали низкий тариф, но не могли обеспечить качественного урегулирования убытков, поскольку сами не располагали необходимыми резервами. А, например, страховщиком СУ-155 была ССГ – компания, аффилированная с основным владельцем.

В общем, соответствующий рынок в стране не сложился», –  поясняет старший юрисконсульт АКГ «Базис» Константин Глушков.

В результате, как утверждают в АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), страховые компании собрали порядка 20 млрд рублей страховых взносов, но при этом случаи компенсационных выплат были единичны. Годами шли судебные тяжбы по банкротствам, на время которых стройки приостанавливались, а люди оставались без денег и квартир.

Названные проблемы вынудили законодателя придумать новый способ защиты прав граждан, принявших участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. В результате был принят Федеральный закон от 29.07.

2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», главное нововведение которого заключается в создании уже упомянутого Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Данный фонд должен будет аккумулировать денежные средства, поступающие от застройщиков после подписания ими договора долевого участия в строительстве с гражданином.

Это будет происходить вследствие того, что девелоперы будут вносить в фонд фиксированный взнос в размере 1,2% от цены каждого договора участия. Его величина может быть изменена не чаще одного раза в год и только путем внесения поправок в соответствующий ФЗ. При этом отсутствует требование вносить плату сразу за весь дом. 

Таким образом, можно говорить о том, что подобный способ «резервирования» денежных средств станет для застройщиков и покупателей новостроек лучшей «охранной грамотой». Если вы купили квартиру до 20 октября 2017 г., то проект страхуется, а если после – защищается фондом защиты прав дольщиков.

Надо иметь ввиду, что решение проблем нынешних дольщиков, чьи права уже нарушены, фондом не предусматривается. Глава Минстроя РФ Михаил Мень в интервью «РИА» уточнил, что объем фонда, который вошел в структуру АИЖК в качестве некоммерческой организации, будет на уровне 30 млрд рублей в год.

«Важно, что новые правила позволяют дольщикам принять самостоятельное решение о выборе между получением возмещения и возможностью достроить проблемный объект за счет средств компенсационного фонда, – считает Константин Глушков. –  Застройщик, претендующий на получение денег оттуда для достройки проблемных объектов, будет отбираться на конкурсной основе.

Одновременно ужесточаются финансовые требования к девелоперу:

1) для застройщиков будет обязательным резервирование денежных средств на расчетном счете в размере 10% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в контролирующий орган;

2) застройщик будет вправе открыть свой единственный расчетный счет (другие расчетные счета открывать будет нельзя) в специальных уполномоченных банках и списание средств с этого счета осуществляется в особом порядке;

3) не будут иметь право брать кредиты и займы кроме целевого кредита на строительство новостройки;

4) могут привлекать деньги от граждан только в один строительный проект по одному разрешению на строительство единовременно;

5) имущество застройщика не может быть использовано для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;

6)  обязательства застройщика перед третьими лицами, не связанные со строительством новостройки, в которую привлекаются деньги граждан, не могут превышать 1% от проектной стоимости ее строительства;

7) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от проектной стоимости строительства;

8) застройщики не будут иметь право выпускать ценные бумаги (кроме акций);

9) при наличии налоговой недоимки в любом размере, подтвержденной решением суда, вступившим в силу, застройщик не вправе продавать квартиры в новостройках гражданам по Закону № 214-ФЗ.

Кроме того, Законом № 218-ФЗ предусмотрен ряд иных новелл.

Так, к 01 января 2018 года должна начать работу единая информационная система, в которой будет размещаться реестр застройщиков, а также сведения о разрешении на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, проектные декларации, заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства, проекты договоров участия в долевом строительстве, об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд и ряд других».

Теперь в законе детально прописана процедура банкротства. Фонд будет выступать арбитражным управляющим в делах о банкротстве.

Такая конструкция разработана по аналогии с механизмом защиты банковских вкладчиков. Насколько он обезопасит рынок новостроек, пока рано говорить. Тем более, работает эта схема только по договорам долевого участия, зарегистрированных в органах юстиции.

Уже звучат опасения, что взносы в фонд повлекут за собой незначительный рост стоимости квадратного метра. А повышение цен, в свою очередь, приведет к падению спроса на квартиры в новостройках.

Соответственно, отчисления в компенсационный фонд дольщиков уменьшатся, и если вдруг какие-то банкротства возникнут, то средств может не хватить для покрытия всех заявок обманутых дольщиков. Подобная проблема обязательно возникнет в случае банкротства очень крупного застройщика, когда в фонд одновременно поступит огромное количество обращений.

Дольщикам придется долго стоять в очереди за своими средствами. С учетом длительности строительного цикла первые выплаты из фонда реально можно ожидать не раньше 2019 года.

Анализируя последние изменения законодательства, можно прийти к выводу, что в целом стратегия государства направлена на поэтапное замещение долевого строительства проектным финансированием. Проще говоря, такой переход означает, что продаваться будут только готовые квартиры.

С одной стороны, это сведет к минимуму риск появления обманутых покупателей недвижимости, с другой, приведет к монополизации и росту цен.

Ведь пока банковские средства для застройщиков гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков. Это может привести к тому, что на рынке останутся лишь финансово устойчивые компании, которые имеют прибыль не только от девелопмента, поскольку сейчас строительный бизнес сжимается как «шагреневая кожа».

В следующих материалах мы подробно расскажем о плюсах и минусах отказа от долевого строительства.

Источник: https://basis.gs/blog/developery-zaplatyat-za-sebya-i-za-bankrota/?blog_tag=214-ФЗ

Компенсационный Фонд для дольщика

Взносы в компенсацтонный фонд застройщика

214 ФЗ в последних редакциях представил новую гарантию для дольщиков, позволяющую не потерять вложенные деньги — государственный компенсационный фонд, созданный для того, чтобы предоставить финансирование для проблемных проектов новостроек. В этой статье мы расскажем о компенсационном фонде долевого строительства по 214 ФЗ: каков размер отчислений застройщиков в него, и как дольщику получить компенсацию из Фонда.

Как работает компенсационный фонд долевого строительства

Компенсационный фонд под управлением публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»  заменил ранее существовавшее страхование ответственности застройщика. Положения о фонде впервые появились в редакции закона «О долевом строительстве», введённой законом 218 ФЗ с 30 июля 2017, однако полноценную деятельность фонд начал с 20 октября 2017 года.

По новым правилам, с каждого ДДУ застройщик уплачивает взнос в компенсационный фонд долевого строительства. Без этого договор долевого участия не будет зарегистрирован и не вступит в силу.

Кто обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд

Компенсационный фонд участников долевого строительства был зарегистрирован и начал действовать 20 октября 2017 года.

  Однако уплата взносов в него обязательна только для тех проектов, где первый договор долевого участия был подан на регистрацию после этого числа.

Начиная с 21 октября 2017 регистрация договоров долевого участия по таким проектам осуществляется только при условии оплаты застройщиком обязательных взносов.

После перехода застройщиков на использование счетов эскроу с 1 июля 2019 года, отчисления в Компенсационный фонд по 214 ФЗ перестанут быть необходимыми.

Размер взноса в компенсационный фонд

Сумма отчислений застройщика в фонд составляет 1,2 % от цены каждого ДДУ в отношении квартиры.  В ближайшее время размер взноса в компенсационный фонд по 214 ФЗ может быть увеличен — обсуждается увеличение до трех или даже шести процентов.

Если цена квартиры увеличивается по какой-либо причине, застройщик обязан доплатить средства соразмерно увеличившейся сумме.
Застройщик самостоятельно осуществляет уплату взносов в компенсационный фонд за собственный счет.

Сумма взноса не должна быть включена в цену ДДУ — хотя она и учитывается при определении затрат застройщика, и, в конечном итоге, цены квартиры.Оплата взноса производится до того, как договор долевого участия будет зарегистрирован и вступит в силу.

Если застройщик не оплатил обязательный взнос в фонд, в соответствии с 214 ФЗ Росреестр откажет в регистрации такого договора.

В некоторых случаях средства из компенсационного фонда возвращаются застройщику:

  • ДДУ не зарегистрирован по какой-либо причине,
  • стороны отказались от сделки
  • ДДУ был заключен, но впоследствии расторгнут.

 Компенсация из фонда долевого участия

Собранные в фонд средства могут быть использованы для выплаты компенсаций дольщикам, не получившим квартиры либо для того, чтобы оплатить достройку проблемного дома.

  Выбор между этими двумя способами осуществляет общее собрание участников долевого строительства, проводимое в соответствии с правилами закона 214 ФЗ, когда застройщик становится банкротом.

  Некоторую часть денег оставляет себе Фонд защиты прав граждан для поддержания своей деятельности.

Выплата компенсаций дольщикам производится только в случае, если суд признал застройщика банкротом, и при условии, что застройщик оплатил обязательные взносы за их договоры долевого участия.  Для выплаты необходимо также, чтобы  чтобы общее собрание дольщиков приняло соответствующее решение.

Даже если гражданин приобрел несколько квартир в одном многоквартирном доме, максимальный размер выплаты по этому дому не может превысить установленную законом сумму — 10 миллионов рублей.

Для расчета суммы выплаты используется:

  • количество метров жилой площади, приобретенной гражданином в данном доме (но не более 125 кв. м.),

умноженное на

  • среднюю рыночную стоимость квадратного метра в новостройке в данном регионе, рассчитанную по утвержденной органами статистики методике.

Если цена договора не превышает рассчитанный по приведенной выше формуле максимум, дольщик получит назад всю цену договора.  Если же сумма превышена, дольщик получит только сумму, установленную законом.

В отношении нежилых помещений отчисления не производятся, но и дольщики не имеют права на возмещение за счет средств фонда в случае проблем со стройкой. Также не получат выплат дольщики, которые приобрели права по ДДУ путем уступки, совершенной после начала банкротства застройщика.

Контроль Фонда за деятельностью застройщика

Вместе со средствами, Компенсационный фонд получает право надзирать за действиями застройщика на всех этапах постройки дома.

Фонд вносит в елиный реестр застройщиков информацию о многоквартирных домах и таунхаусах, в отношении которых он получил компенсационные взносы. Также Фонд вправе проверить соответствие застройщика установленным 214 законом требованиям.

  Если Фонд обнаруживает нарушения закона, он незамедлительно уведомляет о таком нарушении органы строительного надзора и Росреестр, которые принимают необходимые меры по 214 ФЗ.

На сайте наш.дом.рф будущие покупатели квартир могут проверить, какая  информация о застройщике имеется у Фонда.

Несмотря на недавнее начало деятельности, фонд участников долевого строительства уже активно собирает средства с застройщиков. Однако нельзя забывать, что после перехода на расчёты с дольщиками через эскроу счета, пополнение Фонда прекратится. В связи с этим, пока непоятно, насколько эффективной окажется эта мера защиты дольщиков.

Источник: https://fz214fz.ru/zakon/nash-dom

Блиц-опрос о повышении взносов в фонд дольщиков до 6%: забота о покупателях обернется ростом цен

Взносы в компенсацтонный фонд застройщика

Строительную отрасль ждет очередной пакет поправок, в частности, взносы для застройщиков в Фонд дольщиков планируют повысить до 6% от стоимости каждого договора долевого участия. Сейчас девелоперы перечисляют «страховой» взнос в размере 1,2% от каждого ДДУ, таким образом, платеж увеличится в пять раз.

О возможности такого увеличения говорили и ранее, но затем от него отказались, и вот теперь данную поправку снова хотят вынести на рассмотрение. Предполагается, что это связано с банкротством Urban Group, которое показало, что сейчас в Фонде защиты прав участников долевого строительства денег недостаточно.

За счет увеличения взносов власти намерены обеспечить достройку домов в случае проблем у застройщика, который вносил отчисления.

Новострой-М спросил у участников рынка, как они относятся к повышению размера взноса и действительно ли такая мера поможет решить проблемы дольщиков.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»

Отчисления в размере 6% процентов должны пополнить компенсационный фонд дольщиков до 300 млрд рублей за три года. Для сравнения — 1,2% отчислений не принесли и десятой доли от этой суммы за все время существования фонда.

К тому же именно эта цифра (6%) называлась как минимально возможная ставка по кредиту на строительство в условиях проектного финансирования.

В таком случае возможна почти равнозначная альтернатива: либо проектное финансирование, либо компенсационный фонд.

Банкротство Urban Group стало не первым на рынке, а объекты компании — не первые проблемные. При размере долговых обязательств порядка 70 млрд рублей, конечно, существующим компфондом не обойтись. Есть четкая установка, что финансовые обязательства застройщиков не должны ложиться на государство.

То есть нужно формировать «подушку безопасности», размер компенсационного фонда должен не просто гарантировать доведение строительства до конца, но и предусматривать некий резерв.

Всем известны не менее громкие истории, когда с рынка уходили фактически сформировавшие его компании, их долги кратно превышали долг Urban Group.

При этом если застройщик переходит на использование эскроу-счетов в расчетах с покупателями жилья, он может не платить взнос 6% от каждого ДДУ.

Инициатива властей именно в этом и заключалась — ввести заградительные меры, чтобы отказываться от перехода на эскроу-счета было попросту невыгодно.

Однако окончательно ставка по кредиту на строительство не определена, и проектное финансирование от банка может оказаться для застройщиков дороже.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE 

Возможный рост отчислений в Фонд защиты дольщиков — это инструмент стимулирования перехода к эскроу-счетам, которые пока совсем не пользуются спросом среди девелоперов, предпочитающих работать по старой схеме.

Ведь после перехода на эскроу-счета застройщики уже не смогут вести строительство на средства дольщиков и будут вынуждены привлекать проектное финансирование. Отчисления в компенсационный фонд в размере 6% — это серьезная финансовая нагрузка.

Если ставки по кредитным средствам окажутся сопоставимыми, то, возможно, часть застройщиков выберет эскроу-счета, что снизит риски дольщиков. Полагаю, именно в этом и заключается главная цель пересмотра размера отчислений.

Банкротство Urban Group доказало, что объема собранных отчислений в Фонд защиты дольщиков, увы, недостаточно для того, чтобы покрыть все риски. За менее чем год работы компенсационный фонд собрал 1,8 млрд рублей.

При этом на завершение объектов Urban Group понадобится порядка 60 млрд рублей, которые придется выделить из бюджета.

По всей видимости власти решили увеличить отчисления, чтобы сделать Фонд защиты дольщиков более эффективным.

Отчисления в компенсационный фонд обязательны, поэтому застройщикам придется выделить дополнительные средства.

Учитывая и без того невысокую маржинальность бизнеса, полагаю, за нововведения заплатят сами покупатели из-за повышения рыночных цен на жилье.

Поэтому принятие положительного решения по изменению уровня отчислений до 6% станет дополнительным стимулом к совершению покупки сейчас, еще по старому прайсу.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

У меня нет объяснений, чем руководствовались законодатели, предлагая увеличить размер взносов до 6%. Например, актуальный размер отчислений 1,2% соизмерим с выплатами страховым компаниям, но почему власти решили повысить взносы в пять раз, когда фонду осталось работать всего 11 месяцев, мне непонятно.   

На мой взгляд, нет необходимости повышать размер выплат, так как эта мера в любом случае не поможет решить проблему обманутых дольщиков, а привлеченных средств не хватит на завершение строительства объектов даже одного крупного застройщика. Можно сказать, что история с Urban Group послужила катализатором для многих процессов — не только увеличения отчислений в компенсационный фонд, но и ускоренного перехода на новую схему работы по эскроу-счетам.

Необходимо понимать, что число новостроек, с продажи которых поступают отчисления в компенсационный фонд, ограничено, поскольку действие закона о компенсационном фонде распространяется только на объекты недвижимости, разрешение на строительство которых было получено после октября 2017 года, а таких объектов на рынке не много.

Большинство застройщиков продолжит работать по старой схеме (оформлять страхование ответственности) и только часть компаний, которые производят отчисления в компенсационный фонд, захочет начать работать с эскроу-счетами раньше 1 июля 2019 года.

После того, как размер взносов увеличится до 6%, эти компании будут терять до 30% своей прибыли с каждой проданной квартиры, и, конечно, такой расклад невыгоден для них.  

Понятно, что реакция застройщиков весьма негативна. В сложившихся условиях у них нет возможности заложить возникающие дополнительные расходы в конечную стоимость продукта. Покупательская способность населения ограничена, реальные доходы наших граждан снижаются, корректировка цены квадратного метра может просто остановить продажи. 

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки»

Изначально цифра в 1,2% была своего рода тестом, некой временной мерой для понимания дальнейших действий и возможной суммы взносов, планировалось повышать ставку раз в год. Повышение в размере 6% обусловлено, скорее всего, простым расчетом потребностей фонда при банкротстве крупного застройщика.

Работая по схеме эскроу-счетов, застройщик не имеет доступа к средствам дольщиков до завершения строительства, следовательно, строительство должно финансироваться за счет банковских средств или собственных ресурсов застройщика.

Думаю, что в каждом конкретном случае застройщики будут выбирать оптимальный с точки зрения финансирования вариант, в каких-то случаях может быть выгоднее заплатить процент с ДДУ (3% с 1 октября 2018 и 6% с 1 января 2019), а в каких-то — привлечь банковский кредит.

Инициатива о повышении отчислений в Фонд дольщиков неоднократно обсуждалась всеми участниками рынка, о перспективах повышения ставки было заявлено практически сразу после введения компенсационного фонда, поэтому изменение ставки не вызовет каких-то значительных изменений рыночной ситуации.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»

По всей видимости, сегодняшнего размера отчислений в компенсационный фонд недостаточно для того, чтобы обеспечить стопроцентные гарантии дольщикам.

Учитывая ужесточение требований к работе девелоперов, их опыту, экономическим показателям, в среднесрочной перспективе с рынка уйдет еще не один девелопер. Поэтому власти и пытаются создать «подушку безопасности» для компенсации ущерба дольщикам.

К тому же чиновники абсолютно не скрывают, что рост взносов в Фонд защиты простимулирует девелоперов перейти к эскроу-счетам, что исключит появление обманутых покупателей.

Главные предпосылки нововведения — это вступившие в силу поправки в 214-ФЗ. Если даже крупный известный игрок рынка не смог «остаться на плаву» в старых правовых реалиях, то что говорить о менее устойчивых компаниях, которые и без того порой работают на грани рентабельности.

В ближайшие годы вероятен уход с рынка ряда застройщиков путем их консолидации с другими строителями, продажи земельных активов и, увы, банкротства. Чтобы избежать социальных волнений, властям необходимо создать мощную финансовую базу.

И рост отчислений в компенсационный фонд — один из способов.

Застройщики активнее будут переходить на эскроу-счета, но это вряд ли станет массовым явлением. Проблема в том, что в схеме использования эскроу-счетов пока слишком много неизвестных.

Под какую ставку банки смогут выдавать кредиты застройщикам? Что будет, если банк, держащий эскроу-счета, обанкротится? Готовы ли сами покупатели к новой схеме? Пока на рынке не будет реального успешного опыта применения эскроу-счетов, девелоперы продолжат придерживаться текущей стратегии реализации.

Думаю, реакция рынка будет такой же, как и на вступление в силу поправок в 214-ФЗ.

Напомню, в июне мы фиксировали ажиотажный спрос со стороны клиентов, которые, опасаясь повышения цен, заключили сделку, хотя изначально планировали подписание договора во второй половине года.

В случае с ростом отчислений в Фонд защиты дольщиков ситуация абсолютно аналогичная: в ожидании повышения прайса на рынке возможен резкий рост сделок, который сменится падением и стагнацией.

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group

Обсуждаемый уровень отчислений в Фонд защиты дольщиков в размере 6%, полагаю, связан с оценкой рисков, которые могут наступить в переходный период к использованию эскроу-счетов.

Увы, количество проблемных объектов среди новостроек увеличивается. Согласно последним данным Минстроя, с января по апрель 2018 года число долгостроев по России выросло с 836 до 842 объектов.

Данная негативная динамика, вероятно, и стала причиной пересмотра размера отчислений в компенсационный фонд.

Доверие к девелоперам — ценный актив на рынке первичной жилой недвижимости. И теперь властям, как и девелоперам, необходимо дать понимание потенциальным клиентам, что крах одного из игроков не значит возникновение проблем и у остальных.

Повышение отчислений в компенсационный фонд — это дополнительная гарантия возмещения ущерба или завершения строительства объекта недвижимости в случае возникновения подобной необходимости.

И, наверное, справедливо, что часть ответственности несут сами участники рынка.

Повышение отчислений в компенсационный фонд действительно простимулирует девелоперов к переходу на эскроу-счета, сегодня для этого нет препятствий. Главное, чтобы сами будущие покупатели смогли привыкнуть к новой схеме.

На первых этапах, полагаю, клиентов будет не так просто убедить замораживать денежные средства на счете на достаточно длительный срок с низкими или даже нулевыми процентными ставками, особенно когда на рынке одновременно будут продаваться проекты по старым, привычным схемам.

Если отчисления в компенсационный фонд будут повышены до 6%, то это не приведет ни к какому коллапсу. Не стоит забывать, что рост планируется планомерным — сначала до 3% и только потом до 6%. Поэтому есть возможность адаптировать экономику проекта с учетом возможных нововведений.

В конечном счете это отразится на себестоимости и, как следствие, на рыночных ценах на жилье. Допустим, сегодня при стоимости квартиры в 10 млн рублей девелопер отчисляет 120 тысяч (1,2%). При ставке 6% сумма возрастет до 600 тысяч рублей.

Иными словами, застройщикам придется повысить цены минимум на 2–6%.

Источник: https://www.novostroy-m.ru/intervyu/blitsopros_o_povyshenii_vznosov

Что такое компенсационный фонд долевого строительства :: Деньги :: РБК Недвижимость

Взносы в компенсацтонный фонд застройщика

В России формируется новый инструмент, который защитит покупателей новостроек и кардинально поменяет работу девелоперов

Сергей Петров/ИТАР-ТАСС

С 1 января 2017 года в России по поручению Владимира Путина начал действовать компенсационный фонд долевого строительства.

Государственный компенсационный фонд возглавит Елена Николаева, которая работала зампредом комитета по жилищной политике и ЖКХ в Госдуме прошлого созыва.

Назначение одобрено наблюдательным советом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК), которое станет управлять данным фондом.

Фонд будет иметь форму публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», следует из законопроекта.

Зачем создан фонд

Фонд создан «в целях возмещения гражданам убытков и завершения строительства объектов при неисполнении застройщиками своих обязательств по договору участия в долевом строительстве», говорится в поручении президента.

В настоящее время к рассмотрению в правительстве РФ готовится проект федерального закона, в котором предлагается принципиально изменить систему обеспечения исполнения обязательств застройщиков по передаче жилого помещения участникам долевого строительства.

Однако механизм работы фонда пока не урегулирован и занимается организационными вопросами.

Сегодня, 3 февраля 2017 года, в Общественной палате РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами прошло «нулевое чтение» проекта федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Поправки, которые будут регулировать деятельность фонда, сумму отчислений застройщиков, а также механизм выдачи средств обманутым дольщикам и на достройку объектов, должны войти в 214-ФЗ «О долевом строительстве.

На данный момент определены основные функции фонда: получение взносов от застройщиков и контроль за их поступлением; осуществление полномочий арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика, если он делал взносы в компенсационный фонд хотя бы в отношении одного объекта; осуществление выплат возмещений гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика; предоставление займов, в том числе беспроцентных, а также оказание финансовой помощи застройщику, который берет на себя обязательства по завершению строительства.

Глава компенсационного фонда Елена Николаева заверила сегодня предпринимателей и общественность, что новый механизм наилучшим способом защитит дольщиков-соинвесторов строительства жилья, а пожелания застройщиков будут учтены в поправках к законопроекту, который предполагает регулировать деятельность фонда.

В конце января 2017 года глава Минстроя Михаил Мень заверил, что государственный компенсационный фонд долевого строительства заработает в полную силу до конца первого квартала 2017 года. Он пояснил, что для этого необходимо принять очень важный блок изменений в законодательство, который касается прекращения страхования страховыми компаниями рисков участников долевого строительства.

Откуда деньги

Планируется, что новая структура будет формироваться за счет средств, которые застройщики отчисляют сегодня в страховые компании, — 1% от суммы каждого договора долевого участия (ДДУ), писала ранее «РБК-Недвижимость».

По оценке игроков рынка недвижимости, объем фонда может составить 40–50 млрд руб. в год.

По сути, он станет аналогом Агентства по страхованию вкладов и постепенно заменит существующий механизм страхования договоров долевого участия, банковские гарантии и существующее Общество взаимного страхования ответственности застройщиков.

Средства компенсационного фонда долевого строительства будут направлены прежде всего на завершение новых долгостроев, говорил ранее глава Минстроя Михаил Мень. Также, согласно поправкам к закону о банкротстве, предполагается, что компенсационный фонд будет наделен функциями арбитражного управляющего.

Что говорят участники рынка

В целом представители девелоперского сообщества поддерживают создание компенсационного фонда в России.

Эксперты и общественники отметили сегодня в Общественной палате, что это напрямую затронет девелоперское сообщество, а введение одновременно нескольких видов платежей (страхование и компенсационный фонд) скажется на ценах на жилье.

В то же время на «нулевом чтении» представители застройщиков заявляли, что в нынешней редакции, в частности, не решены вопросы по страхованию застройщиков апартаментов, юридических лиц, инвестиционных покупателей квартир, которые приобретают по несколько объектов у застройщика, и многие другие.

Также, по мнению девелоперов, средства компенсационного фонда идут в первую очередь на компенсацию средств физическим лицам.

Строительные компании — соинвесторы строительства жилых домов в случае банкротства девелопера встают не в первую очередь должников, хотя они строят на собственные средства инженерные сети, коммуникации и так далее.

И есть вероятность, что они не получат деньги в случае банкротства собственника жилого проекта.

На данный момент игроки рынка взволнованы тем, какие конкретные критерии надежности застройщиков будут внесены в 214-ФЗ и сколько процентов в результате составят отчисления девелоперов в фонд.

Представители страховых компаний, участвовавших в слушаниях, обратились с просьбой оставить параллельно действующему компенсационному фонду существующий механизм страхования застройщиков, продающих жилье по договорам долевого участия. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58945c239a7947d7d9e874fe

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

Взносы в компенсацтонный фонд застройщика

Последнее обновление: 29.06.2019

► Знаете ли Вы, что…

В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?

Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.

А как же страховка Застройщика? Имеется в виду страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?

Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации.

Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия.

Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).

А в конце июня 2019 президент Путин подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.

А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?

Порядок регистрации Договора долевого участия – см. в отдельной заметке по ссылке.

Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?

С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е.

запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства.

Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.

Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

На другие цели средства фонда расходовать запрещается.

Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:

  1. Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
  2. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
  3. В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 закона ФЗ-214).

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – здесь).

Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:

  1. контроль за поступлением взносов от застройщиков,
  2. выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
  3. осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – здесь.

Девелопер и Застройщик – кто есть кто? Расшифровка ключевых понятий – см. в Глоссарии по ссылке.

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. п.5, ст.25, ФЗ-218).

Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту.

То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту.

Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).

Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.

Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются.

Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд.

Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.

Но есть один нюанс.

Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.

При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.

Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.

С 1 июля 2018 года, после очередных поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – здесь).

Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – здесь.

Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214

На сайте фонда можно самостоятельно проверить, сделал ли Застройщик отчисление в Фонд долевого строительства при заключении отдельного ДДУ. Этот сервис проверки – здесь.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ во всплывающем окне.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/kompensacionnyj-fond-zashhity-prav-dolshhikov/

Юрист Авилин
Добавить комментарий