Внесение изменений в акт приема передачи квартиры по дду

Запрещенный прием: опасные подвохи во время приемки квартиры в новостройке

Внесение изменений в акт приема передачи квартиры по дду

Дольщик, получивший заветные ключи, считает, что все мучения позади, теперь только новая жизнь, а потому может невнимательно подойти к вопросу приемки квартиры. Сайт «РИА Недвижимость» рассказывает, что случается, если не быть осторожным на приемке квартиры, а эксперты советуют, как избежать негативных последствий.

Свершившийся актАкт приема-передачи — это главный документ на этапе приемки квартиры. Именно его подписание означает, что дольщик превратился в собственника, и именно здесь возникнуть очень серьезные сложности, которые будут отравлять жизнь в дальнейшем.

Самой распространенной проблемой на этой стадии становится расхождение практической и проектной площадей квартир, отмечает адвокат Ирина Кузнецова. При этом изменение площади в пользу увеличения особенно остро может ударить по дольщикам с ипотекой, добавляет она.Недавний пример, в конце 2017 года был введен в эксплуатацию один из ЖК в Москве. Увеличение фактической площади квартир доходило до 8 метров, при стоимости «квадрата» около 200 тысяч рублей. Некоторые дольщики были вынуждены продавать свои квартиры (переуступать права), поскольку банки отказывались дофинсировать их приобретение по ипотеке, рассказывает Кузнецова. Согласно позиции Верховного суда, дольщик имеет право на получение акта приема-передачи, если оплата первоначальной стоимости квартиры по договору долевого участия была произведена. В свою очередь, застройщик имеет право требовать оплаты за дополнительные метры, но не передавать квартиру не имеет права. На практике же, застройщики отказываются выдать акты приема-передачи, вынуждая дольщиков обращаться в суды либо продавать достроенные квартиры.

При этом, добавляет Кузнецова, нужно учитывать, что возможность внесения изменений в технический проект строящегося здания и самих помещений предусмотрена всеми договорами о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Бывают ситуации, когда недобросовестные застройщики предлагают дольщикам подписать акт приема-передачи с открытой датой, до момента фактической сдачи квартиры, обещая возможность своевременного устранения недостатков в таком случае, сетует юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Мария Бородина.

В таком случае дольщик рискует по крайней мере тем, что при просрочке сдачи квартиры дольщик утрачивает право на взыскание с застройщика неустойки за просрочку.

Иногда застройщиками используется хитрость с подписанием предварительного акта приема-передачи, добавляет Бородина.

Застройщик предлагает дольщику провести предварительный осмотр квартиры до сдачи ее в эксплуатацию и подписать предварительный акт приема-передачи, объясняя это тем, что при наличии претензий к качеству квартиры застройщик на основании этого акта устранит их, и уже к моменту окончательной сдачи квартиры и подписания основного акта приема-передачи дольщику будет передана квартира с исправленными недостатками.

Дольщик в данном случае несет риск того, что перечень недостатков, закрепленных в предварительном акте окажется окончательным (если такое положение будет закреплено в предварительном акте), или по невнимательности дольщик не заметит, что сам акт является окончательным, а не предварительным, как сообщил застройщик, говорит Бородина.

Возможна и такая ситуация, добавляет Кузнецова, что застройщик направляет дольщику «односторонний акт приемки» или даже его копию. Такой документ подписан только самим застройщиком.

Это позволяет ему потянуть время, а также избежать возможных претензий со стороны дольщика при приемке.

Все эти ситуации являются поводом для обращения покупателя в суд, так как на эти хитрости застройщик идет, когда не намерен вести диалог.

Ввод да не тотПроблема с приемкой может поджидать там, где ее совершенно не ждешь — например, дом, получивший разрешение на ввод в эксплуатацию, может по факту даже не быть еще до конца построен, рассказывает Кузнецова. По закону это невозможно, но таковы наши реалии, сетует она.

Застройщик ООО «Славянское подворье Л» задержал ввод дома в эксплуатацию и, как следствие, передачу квартир дольщикам, рассказывает Кузнецова.

Однако местная администрация приняла дом и выдала акт ввода дома в эксплуатацию, несмотря на то, что были закончены только монолитные работы, но дом не был даже облицован до конца кирпичом, что было видно по камерам на объекте.

Имея акт ввода дома в эксплуатацию, застройщик предложил уже на такой стадии «неготовности» объекта подписать акты приема-передачи квартир.

“Дольщикам нельзя подписывать акты приема-передачи квартир при неготовности дома, тем самым подтверждая выполнение застройщиком всех своих обязательств по ДДУ”, — предупреждает она.

Зарегистрировать право собственности по такому акту приема-передачи не получится до тех пор, пока работы не будут фактически завершены и органы БТИ не произведут технические обмеры для последующей постановки на кадастровый учет как дома, так и отдельных помещений.

«Для жителей это грозит тем, что акт ввода в эксплуатацию дома может быть признан незаконным, и как следствие — многоквартирный дом будет признан незаконной постройкой и снесен», — заключает Кузнецова.

Дольщику необходимо обращать внимание при приемке на наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, добавляет юрист фирмы «Юст» Люцина Доу Гуан Хун.

Встречаются случаи, когда застройщик не получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию передает квартиру дольщику.

В таком случае, дольщик не может оформить право собственности, а также у него возникают проблемы с эксплуатацией квартиры, поскольку может отсутствовать электро-, водо-, теплоснабжение, предупреждает она.

Балкон переполз, санузел совместился

Проблемы, начавшиеся во время приемки квартиры в новостройке, могут «всплыть» и доставить массу неприятностей спустя много лет после ввода — об этом свидетельствует история, которой поделилась руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «Биг Риэлти» Ольга Солодовникова.

В 2001 году семья приобрела квартиру и недавно решила ее продать. Покупатель нашелся, причем он планировал брать ипотеку, и вот тут-то всплыла проблема. Для оформления ипотеки ему понадобился широкий пакет документов, но у собственников был только договор инвестирования. Квартира была куплена давно, еще до принятия закона 214-ФЗ.

На плане БТИ выявлено много несоответствий: предварительный планировочный план квартиры не был предоставлен застройщиком, поскольку прошло уже много времени, а в БТИ поэтажный план не соответствовал действительности.

Например, на плане квартиры обозначена комната с окном и выходом на улицу, предположительно там должен быть балкон, в действительности никакого балкона нет. В БТИ собственников стали обвинять в том, что балкон просто перенесли, но это невозможно сделать на 14-м этаже.

Также обнаружили на плане (имеется в распоряжении РИА Недвижимость), что в трехкомнатной квартире две комнаты с туалетом отделены от остальной площади глухой стеной. Кроме того, на плане санузел совмещенный, тогда как в реальности раздельный, причем собственница квартиры не делала перепланировку санузла.

Все дело в том, что в документах застройщика не указано, как проводились обмеры. Судя по договору, обмеры проводили сотрудники БТИ. Документацию проекта от самого застройщика мы до сих пор не получили, рассказывает Солодовникова.

Как правило, заключая договор купли-продажи стороны указывают, что покупатель произвел осмотр указанной квартиры и согласен ее на приобретение в данном техническом состоянии. При таких обстоятельствах расторгнуть такой договор и вернуть деньги будет крайне затруднительно, комментирует ситуацию адвокат Екатерина Яковлева.Правильная и полноценная приемка объекта может подставить покупателя через проблемы третьих лиц, например, подрядчиков, выполняющих отделочные работы внутри помещения, добавляет адвокат, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Евгений Пугачев. Это особенно актуально для тех, кто покупает квартиру с отделкой.

Так, бывают случаи, когда застройщик осуществляет изготовление технической документации на квартиры или помещения в здании не на основании обмеров помещений, а на основании информации о параметрах помещений, указанных в проектной документации, отличных от реальных размеров помещения, рассказывает он. На основании недостоверной информации о размерах помещения разрабатывается проект ремонтных и отделочных работ, нанимается подрядчик. Подрядчик берет документацию и помещение для выполнения работ без должной приемки объекта и автоматически сталкивается с тем, что не может выполнить работы по проекту. Например, были реальные случаи из практики, когда высота потолка помещения оказывалась на полметра ниже, и подрядчик не мог обеспечить результатов работ в соответствии с переданным ему проектом, отмечает Пугачев.

Эксперты предупреждают покупателей, что нужно проверять все, вплоть до технической документации, так как это может оказаться критически важным при дальнейших операциях с жильем.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/39579368-zapreschennyy-priem-opasnye-podvohi-vo-vremya-priemki-kvartiry-v-novostroyke/

Застройщик предлагает подписать акт приема-передачи квартиры. Можно от руки внести в него исправления? | Двитекс

Внесение изменений в акт приема передачи квартиры по дду

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/chasto-zadavaemye-voprosy/nedvizhimost-dolevoe-sroitelstvo-vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/zastroyshchik-predlagaet-podpisat-akt-priema-peredachi-kvartiry-mozhno-ot-ruki-vnesti-v-nego-ispravl/

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Внесение изменений в акт приема передачи квартиры по дду

Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.

Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.

На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:

  • в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
  • в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.

При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра.

Возможно ли изменение цены по договору долевого участия

Согласно положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика.

Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.

Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.

Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.

При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон.

Особенности процедуры изменения цены договора:

  • Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон. Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.
  • Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
  • Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.

Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади?

Согласно ст. 7 ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации.

Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.

Если такие несоответствия не делают объект строительства непригодным, то применению подлежат нормы ст.

29 ФЗ «О защите прав потребителей», позволяющие требовать соразмерного уменьшения цены, при обнаружении недостатков выполненной работы.

В то же время ст.

5 ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.

Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

  • Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
  • При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
  • При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст. 7 ФЗ № 214).
  • При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
  • Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.

Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия?

Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.

Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.

Застройщик не вправе требовать осуществления доплаты без заключения соглашения с дольщиком, поскольку это является односторонним изменением договора, что запрещено ст. 310 ГК РФ.

В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п.

2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:

  • Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере. Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.
  • Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
  • Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены — потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
  • Более того, согласно п. 1 ст. 16 ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными. Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия, обязывающего их к этому.

На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков.

Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади

Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв. м., установленная положениями договора.

Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией.

При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.

Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу:

(проектная площадь — фактическая площадь) × стоимость квадратного метра.

Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула:

(фактическая площадь — проектная площадь) × стоимость квадратного метра.

Пример

М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей. После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М.

доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв. м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м).

Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива.

При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.

Несмотря на это, во многом суды также и солидарны. Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства.

Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков.

Основные выводы из судебной практики:

  • Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей». Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
  • Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
  • В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования. Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.
  • В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Заключение

Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется.

Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора.

Доплата застройщику стоимости квартиры

Может ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв. м?Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м. В случае если предельное отклонение более 0,9 кв.м. или в договоре отсутствует условие об изменении цены, то такое требование незаконно.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/izmenenie-ploshhadi-kvartiry/

Внесение изменений в акт приема передачи квартиры по дду

Внесение изменений в акт приема передачи квартиры по дду

Необходимо также иметь в виду, что при односторонней передаче будет намного сложнее потребовать у застройщика исполнения обязанности по устранению недостатков, имеющихся в квартире на момент сдачи дома. Сроки передачи по договору долевого строительства Квартира передается дольщику в обязательном порядке в сроки, предусмотренные договором.

Характерно, что при долевом участии в строительстве многоквартирных домов сроки передачи квартиры едины для всех его участников (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214). Указанные требования распространяются не только на весь объект, но и на его блок-секции, которые имеют отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Застройщик вправе сам выбирать способ определения срока передачи объекта.

  • Передача квартиры по договору долевого участия
  • Акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия: образец
  • Акт приема передачи квартиры по договору долевого участия (дду)
  • Приемка квартиры дду по акту и неустойка по фз-214. можно ли взыскать через суд?
  • Подписываем акт приема квартиры в новостройке — важные нюансы
  • Акт приема передачи квартиры по договору долевого участия
  • Приемка квартиры при просрочке сдачи объекта
  • Внесение изменений в акт приема передачи квартиры по дду

Главное, чтобы в нем были следующие сведения:

  • название документа;
  • дата и населенный пункт, в котором он составляется;
  • личные данные Дольщика и реквизиты Застройщика;
  • полный адрес квартиры по документам из БТИ;
  • описание квартиры по тем же документам;
  • ссылка на договор, подписанный сторонами о долевом участии в строительстве;
  • стоимость жилья на момент, когда строительные работы считаются законченными;
  • данные по коммунальным службам, в которые необходимо вносить платежи после подписания документа.

Заполненный образец акта приема передачи: Без акта приемки жилья не будет юридического основания для проведения доработок, если таковые необходимы по итогам осмотра помещения.

Акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия: образец

Как лицо нейтральное, он не будет реагировать на прессинг со стороны застройщика.

  • Лидируют в списках по браку окна. Они должны плавно и плотно закрываться, открываться, иметь уплотнители, не сквозить.
  • В ванной и туалете под стяжкой должен иметься слой гидроизоляции. ВниманиеМонтаж отопления и труб должен быть выполнен в соответствии со стандартами на положенной высоте. Стыки и швы должны быть заполнены раствором, розетки работать, трубы не протекать, счетчики опломбированы.
  • Вентиляция должна затягивать лист бумаги или пламя зажигалки, если тяги нет, это может быть признаком наличия большой проблемы, например, шахты засыпаны строительным мусором.
  • Очень полезно проверить размеры квартиры.

Квадратных метров может оказаться меньше, застройщик должен будет вернуть переплаченные деньги.

Важно

Поэтому клиент не должен подписывать акт, пока недоделки со смотрового листа не устранены. В противном случае доделывать их придется самому, за личные средства.

Кроме того, собственнику необходимо знать, что после подписания акта, на него ложится выплата коммунальных платежей, как и остальная ответственность за помещение, вне зависимости от того, произведена ли регистрация квартиры, проживает ли он по этому адресу. Осмотр Производится с представителем застройщика и долевым участником.
Все недочеты фиксируются, однако речь может идти только о тех видах работ, наличие которых были прописаны в ДДУ.

Приемка квартиры дду по акту и неустойка по фз-214. можно ли взыскать через суд?

Чтобы этого не произошло, необходимо еще в договоре о долевом участии закладывать условия исправления недоделок. В частности – сроки устранения. Их можно вписать и в смотровой лист, однако эффективность такого действия будет значительно ниже.

Поэтому составляется передаточный акт о том, что покупатель принял у продавца жилье, в 3-х экземплярах. Два остаются у собственника и продавца, а третий передается со всеми необходимыми для регистрации документами в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Подписываем акт приема квартиры в новостройке — важные нюансы

Устранение недостатков в квартире Обнаружив недостатки в передаваемом объекте, участник ДДУ вправе требовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в установленный срок;
  • возмещения расходов при устранении недостатков;
  • уменьшения цены договора долевого участия.

В таком случае принимающей стороне не следует подписывать акт приема-передачи! Вместо этого необходимо обратиться к застройщику с требованием о составлении и обоюдном подписании акта о несоответствии (составляется в 2-х экземплярах):

  • один его экземпляр передается застройщику под роспись или заказным письмом;
  • второй остается у участника долевого строительства.

Далее необходимо определить разумные сроки по устранению недостатков в зависимости от их характера и времени, необходимого для устранения.

Акт приема передачи квартиры по договору долевого участия

Передача квартиры Начинается с того, что собственник должен лично убедиться, что многоквартирный дом, указанный по адресу договора был принят госкомиссией и этому есть документальное подтверждение у застройщика.

Второй момент, который необходимо проверить до проведения осмотра жилой новостройки (квартиры) – наличие почтового адреса. В случае его отсутствия, будучи владельцем, гражданин не сможет прописаться в квартире, уже являющейся его собственностью, или прописать членов своей семьи.

После этого производится осмотр, выявляются недостатки, которые необходимо устранить до подписания документов о приеме.
Все они заносятся в смотровой лист, который прилагается к акту. По условиям, ключи от квартиры передаются после двухстороннего подписания документов.

Также, если обязательства сторон выполнены, расчет производится целиком за законченные строительные работы.

Приемка квартиры при просрочке сдачи объекта

Так как передача ключей может означать, что квартира дольщику передана, а ведь строители, устраняющие дефекты, могут произвести новые. При обнаружении несущественных недостатков можно подписать акт, зафиксировав их в дефектной ведомости с указанием сроков их исправления.

Предварительный акт приема передачи квартиры в новостройке Иногда застройщик приглашает дольщиков осмотреть квартиру и подписать предварительный акт приема-передачи квартиры в новостройке еще до принятия объекта госкомиссией. Предложение от застройщика подписать предварительный акт может иметь серьезные последствия для дольщика.

От того, как он составлен, зависит, можно ли будет внести изменения в основной акт. Например, препятствием к изменениям может стать фраза, вписанная в предварительный вариант «Перечень является исчерпывающим», или выяснится, что дом уже принят комиссией, акт не является предварительным.

ФЗ № 214, односторонний акт о передаче составляется застройщиком, когда:

  • дольщик уклоняется от принятия квартиры;
  • участник долевого строительства отказывается от принятия объекта.

Такие меры применяются:

  • только по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного в договоре долевого участия для передачи объекта;
  • если застройщик располагает достоверными сведениями о том, что дольщик получил сообщение о завершении строительства многоквартирного дома;
  • сообщение возвращено почтовой службой, так как дольщик отказался от его получения или отсутствует по указанному адресу.

После передачи в одностороннем порядке квартира считается перешедшей к участнику ДДУ. В этом случае все обязательства по содержанию жилого помещения, в том числе ответственность за ущерб в случае его случайной гибели, возлагаются на принимающую сторону.

  • Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
  • За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще расторгнуть договор, если его не устраивает продление.

Если застройщиком еще не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и при этом он требует подписать акт приема-передачи квартиры — важно понимать, что такое требование неправомерно и нарушает норму законодательства относительно требований к сдаче многоквартирного дома, который на данном этапе фактически является объектом незавершенного строительства. Неустойка за просрочку по договору долевого участия Согласно п.

2 ст.

Градостроительного кодекса РФ). После получения такого разрешения он должен передать объект дольщикам не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия (в противном случае с него можно взыскать неустойку за просрочку).

  • После этого застройщик направляет дольщикам сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, уведомляя о необходимости принятия построенного объекта. Уведомления направляются в следующие сроки:
  • не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартир, установленного ДДУ;
  • если срок начала передачи и принятия объекта предусмотрен договором — не менее чем за 14 рабочих дней до наступления такого срока.

Согласно п.

4 ст.
Если недостатки есть, застройщик может решить проблему несколькими вариантами:

  • Доделать свои упущения.
  • Снизить стоимость переданного недвижимого имущества на сумму, которая соответствует выявленным недостаткам.
  • Оплатить стоимость незавершенных строительных работ.

Эти обязанности застройщика зафиксированы законодательно ФЗ №14. В некоторых случаях стоит подписать документы, если в смотровом листе точно указано даты исправления проблем, или же застройщик компенсировал материальные потери.
Дело в том, что некоторые недостатки позволяют через некоторое время подписать акт приема в одностороннем порядке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

(Москва)

(Санкт-Петербург)
(Федеральный номер)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://pravo-nk.ru/vnesenie-izmenenij-v-akt-priema-peredachi-kvartiry-po-ddu/

Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры

Внесение изменений в акт приема передачи квартиры по дду

Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.

В последнее время участилась практика составления застройщиками односторонних передаточных актов квартир, так как отсутствуют четкие нормы, регулирующие конкретный порядок вынесения одностороннего акта.

В процессе покупки квартиры по Договору долевого участия, участнику долевого строительства остается только ждать и верить в добросовестность застройщика, в выполнении им своих обязательств по сдаче квартиры.  Будет ли новая квартира соответствовать СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства, остается только гадать.

Как правило, Дольщиков ждет сильное разочарование, когда застройщик приглашает участника долевого строительства на осмотр жилого помещения.

В процессе осмотра может оказаться, например, что отсутствует теплоснабжение, на окнах плохо установлены створки, отсутствует входная дверь, кривые стены, а в подъезде незавершенный ремонт и повсюду не убраны строительные материалы.

В таких случаях участнику долевого строительства необходимо требовать составления Акта осмотра с указанием в нем всех недостатков.

Но многие представители застройщика под любым предлогом отказываются подписывать подобные Акты, если они содержат много пунктов с недостатками, или просто вынуждают участника долевого строительства подписать, что жилое помещение недостатков не содержит.

На словах представители застройщика гарантируют устранение недостатков, но на деле неизвестно, выполнят ли они свои обещания.

Что делать в такой ситуации дольщику? Мы рекомендуем написать заявление, изложить в нем все выявленные дефекты и направить его ценным письмом с описью вложения в адрес застройщика, либо направлять такое заявление в офис застройщика с проставлением подписи представителя и печатью организации.

В качестве примера можно привести Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.

2016 по делу N 33-47021/2016, в котором указано, что участнику долевого строительства необходимо требовать от застройщика по итогам осмотра квартиры составления акта с указанием выявленных недостатков, в случае отсутствия такого требования отказ участника от подписания передаточного акта расценивается как неуважительный. По итогам подобного отказа со стороны Дольщика Застройщик может уже составить односторонний акт.

Но ВАЖНО понимать: если вы подпишите акт приема-передачи квартиры без каких-либо недостатков, то считается, что квартира вам передана и Застройщик полностью исполнил все свои обязательства.

Часто застройщик игнорирует просьбу исправить недостатки, называя их несущественными и приглашает участника для подписания передаточного акта. В данном случае необходимо помнить, что в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ-214 от 30.12.2004 г.

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участники долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составление акта, в котором указывается несоответствие квартиры строительным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта квартиры до исполнения застройщиком обязанностей устранения недостатков в разумный срок.

В случае отказа участника от подписания передаточного акта, Застройщик чаще всего злоупотребляет своим правом, данным ему ст. 8 вышеуказанного Федерального закона и выносит односторонний акт приема-передачи. Если односторонней акт не будет оспорен, то застройщик вправе не устранять недостатки, выявленные в квартире.

Также односторонний акт составляется в целях уменьшения периода просрочки сдачи объекта, а, следовательно, уменьшении суммы неустойки, положенной Дольщику за просрочку в передаче квартиры.  Что делать, если застройщик отказывается подписывать акт с недостатками, выявленными в процессе приемки квартиры, читайте здесь.

Безусловно, Застройщик имеет право составить и направить участнику долевого строительства односторонний передаточный акт, но только в случае необоснованного уклонения от подписания акта и после истечения двухмесячного срока от даты ввода объекта в эксплуатацию. Если более сокращенный срок не установлен вашим договором.

Вынесение застройщиком одностороннего акта является необоснованным в следующих случаях.

  1. Участник долевого строительства в Акте осмотра указал на ряд существенных недостатков, а застройщик, не устранив их, составил односторонний передаточный акт.
  2. Односторонний передаточный акт вынесен до истечения двухмесячного срока с даты ввода объекта в эксплуатацию (в случае, если иной срок не предусмотрен договором).
  3. Застройщик не отправлял сообщений о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче и у него отсутствуют сведения о получении участником долевого строительства такого сообщения, а также отсутствуют сведения о возвращении оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В случае, если действия застройщика попадают под вышеуказанные пункты, то необходимо в судебном порядке оспорить односторонний акт.

Далее есть несколько стратегий ведения судебного дела в зависимости от того, как быстро вы хотите приступить к ремонту вашей квартиры.

Вариант оспаривания одностороннего акта, при котором вы можете не дожидаясь решения суда, сразу делать ремонт в квартире

Необходимо до проведения ремонта, произвести техническую экспертизу, в которой нужно зафиксировать недостатки по квартире и произвести расчет стоимости устранения недостатков. Далее подаете иск на застройщика в суд.

Ваши исковые требования будут об оспаривании одностороннего акта и взыскании в вашу пользу расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков. Если застройщик не вовремя передал вам квартиру, то к исковым требованиям можно добавить взыскание неустойки, положенной вам по 214-ФЗ.

Ремонт нужно производить официально с заключением договора и с официальным проведением всех платежей. Ну или по крайне мере официальным должен быть только договор и платежи на устранение выявленных недостатков. Прочие ремонтные работы вы можете проводить так как вам это понадобится.

  К моменту вынесения решения скорее всего ваша квартира уже будет отремонтирована и у вас на руках будут документальные подтверждения того, сколько вы реально потратили на устранение выявленных недостатков.  Указанные документы необходимо будет приобщить к материалам судебного дела.

Если вам не нужно быстро делать ремонт, то есть еще одна стратегия ведения судебного дела.

Самым важным в судебном процессе по оспариванию одностороннего акта является представление суду доказательства того, что выявленные участником долевого строительства недостатки делают непригодным квартиру для использования по назначению.

Например, подобным доказательством может служить назначенная судом судебная строительно-техническая экспертиза. Это по сути точно такая же экспертиза, которая проводилась и в первом случае.

Отличие заключается в том, что организация, которая будет производить оценку недостатков, выбрана судом, а не вами! Суд одобрил экспертную организацию, а значит, доверие к подобным строительным отчетам у суда намного выше! Иногда происходит так, что ответчик дискредитирует отчет даже судебного эксперта и в такой ситуации может быть произведена повторная экспертиза. Только после того, как судебная экспертиза будет проведена и ее результаты устраивают суд, можно будет производить ремонт.

Доказательная база для оспаривания одностороннего акта имеет большое значение. В суд необходимо представить факт направления застройщику перечня выявленных недостатков и факт проведения осмотра квартиры.

Все свои действия по приемке квартиры непременно оформляйте теми или иными документами.

Чтобы действовать в строгом соответствии с законом, рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией, в которой подробно излагаются все необходимые действия Дольщика, связанные с приемкой квартиры.

В судебном порядке оспаривание одностороннего передаточного акта является сложным и трудоемким процессом, но при правильном формировании доказательной базы, положительный исход в пользу дольщика практически гарантирован.

Источник: https://www.s-u-d.ru/osparivanie-odnostoronnego-akta-priema-peredachi-kvartiry.html

Юрист Авилин
Добавить комментарий