Односторонний отказ арендатора от договора аренды образец

Разъясняет адвокат Завадская Валентина Петровна

Односторонний отказ арендатора от договора аренды образец

Заключая договор аренды на определенный срок стороны, как правило, имеют намерение предусмотреть в договоре возможность одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке с предварительным уведомлением второй стороны за определенный период времени.

Однако, как показывает практика, между сторонами не редко возникают спорные ситуации по данному вопросу, которые обусловлены неправильными формулировками в договоре аренды и ненадлежащим оформлением заявления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи420 Гражданского кодекса Республики Беларусь(далее по тексту – ГК) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда.

Согласно пункту 3 статьи 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Однако право на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора не являются тождественными.

В первом случае обязательства по договору считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (статья 423 ГК).

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Во втором случае для одностороннего отказа от исполнения договора (при котором договор считается расторгнутым) достаточно уведомления об этом другой стороны (внесудебный порядок).Согласия другой стороны на расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таком случае не требуется.

Согласно пункту 39 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 “О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений”:

  • для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу пункта 3 статьи 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке;
  • наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды НЕ означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Например, в случае если в заключенном договоре арендысодержится условие, согласно которому договорарендыможет быть расторгнут по инициативе одной из сторон с предупреждением другой стороны за определенный период времени до расторжения, то исходя из буквального толкования указанного положения договора, можно сделать вывод, что в договоре аренды отсутствует прямое указание на односторонний отказ от исполнения договора.

В то же время, согласно пункту 19 ПостановленияПленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16 декабря 1999 года N 16 “О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров” (далее по тексту – Постановление №16) при оценке договора, содержащего указание на возможность его одностороннего расторжения, когда на это ссылается сторона в обоснование правомерности своего отказа от исполнения договора, суд будет исходить из действительной воли сторон, сформированной как при заключении договора, так и при реализации права на односторонний отказ от него, а также из толкования договора по правилам статьи 401 ГК, принимая во внимание предшествующие договору переговоры и переписку сторон, установившуюся во взаимоотношениях сторон практику делового оборота.

Таким образом, неграмотно сформулированные положения договора могут привести к невозможности одностороннего отказа от исполнения договора.

Рекомендуем в договоре аренды предусматривать следующее:«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора аренды путем направления письменного уведомления об этом в срок не позднее, чем за 30 дней до даты расторжения Договора аренды».

Но наличие в договоре права на односторонний отказ от его исполнения не достаточно, также необходимо надлежащее составить и направить соответствующее уведомление.

Так вслучае, если арендатор,намереваясь расторгнуть договор во внесудебном порядке,в своем письме укажет следующее:

«Просим расторгнуть договор аренды с 1 декабря 2014 года»,

то из содержания письма будет следовать, что арендатор обратился с просьбой (предложением) расторгнуть договор аренды с 1 декабря 2014 года.

То есть, из подобного письма не будет следовать выражение воли арендатора на односторонний отказ от договора аренды, договор аренды не будет считаться расторгнутым в установленном порядке, а, следовательно, арендодатель вправе будет требовать уплаты арендной платы в соответствии с условиями договора аренды.

Для однозначного выражения волиарендатора на односторонний отказ от договора рекомендуем направлять уведомление следующего содержания:

«В соответствии с пунктом ___  Договора настоящим заявляем оботказе от исполнения договорааренды от 03.01.2014 № 1 с 1 декабря 2014 года (последний день аренды – 30 ноября 2014 года). Просим направить своего представителя для передачи помещения в соответствии с законодательством».

Указанное письменное уведомление арендатора может быть направлено несколькими способами:

  1. вручено представителю арендодателя лично, при этом необходимо получить отметку о получениина копии письма с указание даты получения, ФИО, должности и подписи получателя;
  2. направлено заказным письмом с заказным уведомлением о получении корреспонденции. Для предупреждения последующего оспаривания арендодателем получения им уведомления рекомендуемнаправлять письмо с описью вложения, в которой четко указать название направляемого уведомления.

Указанные меры в спорных ситуациях помогут доказать направление уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Согласно пункту 19 Постановления № 16 договор считается измененным или расторгнутым с моментаполучения другой стороной соответствующего уведомления либо поистечении срока предупреждения, установленного законодательством,если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либозаконодательством.

Таким образом, если в договоре аренды содержится условие о том, что договор считается досрочно расторгнутым с момента получения другой стороной указанного уведомления, то договор будет считаться расторгнутым с момента получения арендодателем письменного уведомления.

В случае же когда момент расторжения договора зависит от соблюдения стороной определенного срока для предупреждения (например, уведомление о расторжении должно быть направлено за 30 дней до дня расторжения договора), то договор будет считаться расторгнутым с момента указанного в уведомлении, при обязательном соблюдении срока для предупреждения.

Кроме того, в договоре стороны могут предусмотреть, что договор будет считаться расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора либо по истечении определенного срока после получения арендодателем указанного уведомления.

Подводя итоги, отмечаем, что безопасному расторжению заключенного договора аренды будут способствовать строгое следование положениям договора и законодательства.

Однако наибольшее внимание следует уделить изучению всех пунктов договора до его заключения, для того, чтобы заранее предупредить негативные последствия, связанные, в том числе с расторжением договора, дабы предупредить в будущем возникновение спорных ситуаций и разбирательство в суде. Ведь как говориться: «Болезнь легче предупредить, чем потом лечить.»

Валентина Завадская, Управляющий партнер, адвокат Адвокатского бюро «ДЕ ЮРЕ КОНСАЛТ»,
Елена Плавинская, партнер, адвокат Адвокатского бюро «ДЕ ЮРЕ КОНСАЛТ»,  Елена Шамко, помощник адвоката Адвокатского бюро «ДЕ ЮРЕ КОНСАЛТ», аттестованный юрист

Источник: http://www.rka.by/blogs/odnostoronniy-otkaz-ot-ispolneniya-dogovora

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Односторонний отказ арендатора от договора аренды образец

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;
  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем без суда

Односторонний отказ арендатора от договора аренды образец

Арендодателю может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды. Причины могут быть разные: например, арендатор нарушает условия договора, или просто у арендодателя появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях.

Срок договора аренды

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, все просто. Закон в этом случае прямо разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Единственное ограничение: арендатора надо предупредить об этом за один месяц (а если речь идет об аренде недвижимости, то за три месяца). В договоре могут быть предусмотрены и другие сроки уведомления.

А вот установить в договоре запрет на такое одностороннее расторжение договора аренды арендодателем нельзя. Даже если в бессрочном договоре аренды написано, что арендодатель не имеет права отказаться от договора, на это можно не обращать внимания. Суд признает такое условие незаконным и откажется применять (абз. 4 п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г.

№ 16 О свободе договора и ее пределах).

Если же договор аренды заключен на конкретный срок и период аренды еще не истек, юристу арендодателя стоит придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Сначала нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном расторжении договора.

Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи. Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договор.

Шаг 2. Проверка условий договора аренды

Проверить, есть ли в договоре условия, которые позволят арендодателю расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения. Если такое право у арендодателя есть, надо проверить, в каких случаях арендодатель может им воспользоваться.

Первый вариант: договор разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем в любой момент по его желанию. Пример формулировки такого условия: Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.

1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней.

В таком случае от юриста требуется только предупредить арендатора об отказе от исполнения договора.

Второй вариант: договор разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем только при наличии каких-либо конкретных обстоятельств. Образец условия об одностороннем расторжении договора аренды арендодателем: Арендодатель при увеличении штатной численности своих работников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.

1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней. В этом случае надо проверить, наступили ли такие условия. Если да, остается только уведомить арендатора об отказе от договора. Если нет, то воспользоваться этим правом не получится.

А значит, переходим к следующему шагу.

[2]

Шаг 3. Расторжение договора аренды в судебном порядке

Расторгнуть договор в судебном порядке. Подробнее о том, как это сделать, читайте в рекомендации Системы Юрист Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон.

Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения.

Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие, применимые основания возникновения права досрочного расторжения договорных отношений по аренде:

  • основные нарушения договорных обязательств;
  • наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

  • использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
  • систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
  • отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени.

Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

  • О наименовании;
  • О реквизитах сторон и договора;
  • Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
  • О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды.

Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества.

Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо.

Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы.

Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

[3]

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

  • Нарушены договорные условия;
  • Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
  • Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось — последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке

Арендодатель расторгает договор в рамках реализации предоставленного законом субъектам гражданских отношений права на одностороннее прекращение обязательства (судебная практика давно уравняла понятия «односторонний отказ» и «одностороннее расторжение», см. постановление Президиума ВАС от 16.02.2010 № 13057/09). Эта норма распространяется только на договоры с неопределенным сроком (бессрочные).

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ достаточно будет предупредить арендатора о прекращении отношений с ним за 1 месяц, а в случае аренды недвижимости — за 3 месяца. Никаких требований, кроме соблюдения срока направления, к предупреждению законодателем не разработано.

Расторгнуть тем же способом договор аренды с установленным сроком действия возможно, если такое условие содержится в договоре.

Нормы гражданского законодательства не обязывают как-либо обосновывать намерение завершить бессрочные арендные отношения (это безмотивный отказ). Тем не менее принимать во внимание и интересы арендатора придется, поскольку буквальное исполнение нормы может превратиться из реализации права в злоупотребление правом.

Например, если окончание договора и возврат земельного участка приходится на период полевых работ или же возврат предмета аренды ведет к прекращению арендатором деятельности и ограничению конкуренции и т. п. (см. постановление ФАС ПО от 24.02.

2010 по делу № А49-926/2009 и статью «Злоупотребление правом в гражданском праве – формы»).

Нормативные гарантии прав арендодателя на расторжение договора во внесудебном порядке

Бессрочный договор аренды не может устанавливать прямых или косвенных запретов, лишающих права отказываться от его исполнения без указания причин, поскольку такие правила договора изменили бы суть этих отношений, нивелировав их главный признак — временность владения или пользования арендованным имуществом. Об этом говорится в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16.

Читайте так же:  Причинение легкого вреда здоровью административный кодекс

Источник: https://jurkonspb.ru/odnostoronnee-rastorzhenie-dogovora-arendy-arendodatelem-bez-suda/

Расторжение договора аренды помещения

Односторонний отказ арендатора от договора аренды образец

На сегодняшний день, предоставлять во временное пользование объект недвижимого имущества очень частое явление. К заключению договора аренды прибегают многие физические и юридические лица.

Это обусловлено тем, что одни получают денежное вознаграждение, а другие решают свои вопросы размещения.

Если это физические лица – жилищный вопрос, юридические лица – местонахождение офиса, организации, складские помещения и др.

Но иногда одна из сторон расторгает арендные отношения. Как на практике происходит расторжение договора аренды помещения, каковы его порядок и условия рассмотрим подробнее в представленном материале.

Когда возможно расторжение договора аренды?

Арендные отношения возможно расторгнуть без помощи судебной инстанции по соглашению сторон. Но в том случае, если стороны не смогли достигнуть мирного урегулирования конфликта, остается одно – обращаться в суд за защитой своих прав.

Существует еще один вариант – расторжение договора аренды в одностороннем порядке, другими словами, путем отказа от его исполнения. Для начала необходимо разобраться по чьей инициативе происходит расторжение заключенного договора аренды.

ГК РФ регламентированы основания при расторжении арендных отношений, возникших как при аренде помещений жилого фонда (квартир), так и при аренде нежилых помещений. Инициатором расторжения может быть любая из сторон по договору.

Условия и порядок расторжения

В соответствии со ст. 619 ГК РФ существует возможность досрочного расторжения заключенного договора аренды судебной инстанцией по требованию арендодателя. При этом закон регламентирует условия, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора. Например, в случае, если арендатор:

  • пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или с существенным нарушением назначения объекта аренды;
  • существенно ухудшает сданное ему в пользование имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта объекта арендных отношений, если это в соответствии с законом или договором является его непосредственной обязанностью.

Данный список не исчерпывающий, поэтому при заключении договора возможно предусмотреть и иные случаи, основания, необходимые для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

До подачи искового заявления в суд с требованием досрочного расторжения договора аренды, необходимо пройти досудебное урегулирование спора. Арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок. При несоблюдении данной процедуры, у суда есть основания отказать в принятии искового заявления.

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда он допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

Если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Нормы, регламентированные в ГК РФ, о необходимости досудебного урегулирования спора (направление арендатору предложения об устранении нарушений), относятся только к случаю расторжения арендных отношений в судебном порядке. При одностороннем отказе от договора аренды нет необходимости направления каких-либо требований арендатору.

Если же необходимо направить уведомление об исполнении обязательств арендатору, то следует отправить его на адрес, указанный непосредственно в договоре аренды.

Когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора?

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем?

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

При заключении договора любая из сторон может предусмотреть основания, необходимые для отказа от исполнения. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения. Связано это с тем, что если арендатор своими силами устранит нарушения, судебные инстанции могут расценить данный отказ как злоупотребление своим правом.

Если условия договора содержат основания об отказе исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении об отказе.

В любом случае, вам потребуется помощь юриста, который знает тонкости и нюансы действующего законодательства при расторжении договора аренды. Обратитесь к нашим квалифицированным специалистам в Санкт-Петербурге, которые в краткие сроки помогут урегулировать вопрос.

Образец заявления

Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.

Бланк доступен для скачивания и просмотра.

Скачать образец претензии о расторжении договора аренды (.docx)

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора

Односторонний отказ арендатора от договора аренды образец

Согласно подп. 2 ч. 1 п. 2 ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Основания для расторжения договора аренды по требованию арендатора предусмотрены в ст. 591 ГК.

Основания

1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1 ч. 1 ст. 591 ГК).

1.1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору.

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в срок, установленный договором аренды, а если такой срок не установлен — в разумный срок.

Неоформление передаточного акта не свидетельствует о неисполнении арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору, если имеются доказательства, указывающие на исполнение сторонами договора (согласование перепланировки помещения, внесение и принятие арендной платы и т.д.) (постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 21.06.2012 по делу № 11-15/2012/428К).

Необходимо отметить, что арендатор вправе требовать расторжения договора по данному основанию, только если он не истребовал имущество в соответствии со ст. 369 ГК (п. 3 ст. 582 ГК).

Пример 1

Поскольку арендодатель в установленный срок не передал объект аренды, требование арендатора о расторжении договора было удовлетворено судом обоснованно.

Перечисленная арендатором плата за право заключения договора, аренду помещения являлась его убытками в связи с неисполнением арендодателем своих обязательств.

Требование об их взыскании также подлежало удовлетворению (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда Гомельской области от 16.04.2012 по делу № 11-15/2012/42А).

1.2. Арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Например, препятствия арендодателя могут заключаться в том, что он не передает принадлежности или документы на объект аренды, а без них пользование им невозможно.

Пример 2

Судом установлено, что арендованное помещение не могло быть использовано по прямому назначению (размещение офиса), поскольку эксплуатирующая организация прекратила подачу в него электроэнергии в связи с тем, что у собственника (арендодателя) имеется задолженность по оплате коммунальных услуг, что подтверждает соответствующий акт, то есть установлено наличие препятствий, за которые отвечает арендодатель.

При таких обстоятельствах требование о расторжении договора аренды на основании подп. 1 ч. 1 ст. 591 ГК было удовлетворено (постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 21.11.2012 по делу № 204-17/2012/ /535А/536А/719К/720К).

2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2 ч. 1 ст. 591 ГК).

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены как физическое состояние объекта аренды, так и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Недостатки, связанные с физическим состоянием объекта:

  • несоответствие переданного в аренду помещения правилам противопожарной безопасности;
  • несоответствие температурного режима арендуемых помещений требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил, которое препятствует их использованию по согласованному в договоре аренды целевому назначению;
  • несоответствие помещения санитарно-эпидемиологическим стандартам.

В качестве примера юридической невозможности использовать имущество можно привести ситуацию, когда после заключения договора аренды земельного участка с указанием в договоре одного вида разрешенного использования выясняется, что государственный орган дает согласие только на другой вид разрешенного использования.

Обязательным при расторжении договора аренды по п. 2 ч. 1 ст. 591 ГК является неосведомленность арендатора о недостатках имущества, если арендатор на момент заключения договора разумно и добросовестно должен был полагать, что такие недостатки отсутствуют.

Необходимо отметить, что устранение арендодателем в разумный срок недостатков имущества может являться основанием для отказа арендатору в иске о досрочном расторжении договора.

3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки (п. 3 ч. 1 ст. 591 ГК).

По общему правилу обязанность производить капитальный ремонт лежит на арендодателе, иное может быть предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 587 ГК).

Арендатор должен представить доказательства необходимости капитального ремонта (например, заключение эксперта).

Кроме того, арендатор вправе требовать расторжения договора, только если он не воспользовался иными способами защиты, предусмотренными п. 1 ст. 587 ГК.

4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (п. 4 ч. 1 ст. 591 ГК).

Если арендатор не представит доказательств, указывающих на то, что арендуемое помещение оказалось в состоянии, непригодном для использования, суд откажет в иске о расторжении договора аренды (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда города Минска от 25.07.2012 по делу № 204-17/2012/535а/536а).

Необходимо отметить, что экономическая нецелесообразность дальнейшего использования арендованного имущества не свидетельствует о состоянии, непригодном для использования, возникшем вследствие обстоя- тельств, за которые арендатор не отвечает, и не является основанием для расторжения договора по п. 4 ч. 1 ст. 591 ГК.

5. Иные основания, предусмотренные договором аренды (ч. 2 ст. 591 ГК).

В силу ч. 2 ст. 591 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК. Указанными основаниями могут являться:

  • утрата арендатором производственной необходимости в использовании имущества;
  • выдача контролирующими органами предписаний с требованиями установки в помещении различного оборудования, связанного с безопасностью и обязательного в силу закона;
  • деятельность других арендаторов, прямо или косвенно затрудняющая деятельность арендатора.

Согласно ч. 2 п. 33 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — Постановление № 1) положения ст.

591 ГК не исключают установления сторонами в договоре аренды наряду с основаниями для досрочного расторжения договора условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе стороны, поскольку п. 3 ст. 420 ГК допускает такую возможность.

При этом необходимо учитывать, что:

  • для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу п. 3 ст. 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке;
  • наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что она вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора (ч. 3 п. 33 Постановления № 1).

Порядок расторжения договора

1. Обязательный досудебный порядок.

В п. 31 Постановления № 1 указано, что при досрочном расторжении договора аренды по требованию арендатора действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 422 ГК. Таким образом, перед обращением в суд арендатор обязан направить арендодателю предложение о расторжении договора аренды.

Если же арендатор будет требовать лишь устранения обстоятельств, которые являются основанием для расторжения договора, то досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения (абз. 5 ч. 1 ст.

151 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК)).

2. Рассмотрение спора о досрочном расторжении договора аренды судом.

Согласно ст. 179 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь, ст. 100 ХПК арендатор, подавая иск о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 591 ГК, должен доказать следующие факты:

  • факт заключения договора аренды;
  • факт наличия одного из оснований для расторжения договора аренды, указанного в ст. 591 ГК, либо в договоре аренды.

При расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон считаются прекращенными с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 423 ГК).

Таким образом, возможность одностороннего расторжения арендатором договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК либо самим договором, является важной гарантией защиты прав и законных интересов арендатора. 

Источник: https://statut.by/uprawdom/moj-dom-moya-krepost/1893-10-02-2019

Основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок | Заключение договора аренды

Односторонний отказ арендатора от договора аренды образец

В отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, основания для одностороннего отказа от его исполнения § 1 гл. 34 ГК РФ («Аренда») не установлены. Стороны могут определить их в договоре самостоятельно, причем эти основания могут быть как связанные, так и не связанные с нарушением контрагентом условий договора.

При согласовании данного условия рекомендуется использовать формулировку «односторонний отказ во внесудебном порядке», из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае суд может квалифицировать это условие как право стороны расторгнуть договор только через суд по ст. 619 ГК РФ.

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения арендатором арендной платы более чем на ________ (указывается срок)».

———————————

Договором аренды, заключенным на определенный срок, может быть предусмотрено право стороны (арендатора или арендодателя) немотивированно отказаться от исполнения договора в любое время до прекращения его действия (отказ без оснований). Для этого достаточно включить в договор положение о праве на односторонний отказ. Согласовывать условия и основания отказа не требуется.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Стороны вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора».

«Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора».

———————————

Кроме того, арендодатель может быть заинтересован во включении в договор условия о том, что арендатор, отказывающийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку. Согласование такого условия возможно в силу норм о свободе договора ст. 421 ГК РФ.

———————————

Пример формулировки условия:

«В случае одностороннего отказа арендатора от договора он уплачивает арендодателю штраф в размере __________».

———————————

Арендатор, в свою очередь, может согласовать в договоре условие, согласно которому при отказе арендодателя от договора в одностороннем порядке последний выплачивает неустойку, например, в виде штрафа.

———————————

Пример формулировки условия:

«В случае одностороннего отказа арендодателя от договора он уплачивает арендатору штраф в размере __________».

———————————

Важно! Условие договора аренды о том, что арендатор обязан заранее уведомить арендодателя о досрочном возврате имущества, не будет признано согласованием права на односторонний отказ от договора.

Если стороны не согласовали право на односторонний отказ от договора, заключенного на определенный срок

В таком случае ни одна из сторон не сможет отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Частичный отказ от договора аренды

Исходя из положений п. 3 ст. 450 ГК РФ отказ от исполнения договора может быть как полным, так и частичным. На практике возникают ситуации, когда арендатор по тем или иным причинам утрачивает интерес к некоторым из арендуемых объектов.

Арендодатель, со своей стороны, может быть заинтересован в возврате некоторых из переданных в аренду объектов, например, необходимых ему лично либо планируемых к передаче другому арендатору. В указанной ситуации, когда ни одна из сторон не намерена прекращать договор полностью, стороны могут воспользоваться правом на частичный отказ от него.

Однако такое право, так же как и право на полный отказ от исполнения, в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ должно быть предусмотрено в договоре.

———————————

Пример формулировки условия:

«Стороны вправе частично отказаться от исполнения договора, направив уведомление об отказе за один месяц».

———————————

Если стороны установили условие об одностороннем отказе от договора в целом, возникает вопрос: можно ли отказаться от этого договора в части? Существует судебная практика, согласно которой отказ арендатора от исполнения в отношении отдельных предметов аренды в том случае, когда ему предоставлено право одностороннего отказа от договора, является правомерным. Однако он возможен только при условии, что объект аренды не является неделимой вещью или единым имущественным комплексом и договор не содержит запрета на частичный отказ.

Можно предположить, что такой отказ будет правомерен и для арендодателя, которому предоставлено право на односторонний отказ от договора. Однако на данный момент подтверждающей судебной практики не выявлено.

Порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок

В отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, порядок одностороннего отказа от его исполнения законом не установлен (ст. 610 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе определить его самостоятельно (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Для этого рекомендуется закрепить в договоре:

— обязанность отказывающейся стороны направить контрагенту уведомление об отказе от договора;

— срок, за который сторона обязана уведомить контрагента об отказе от договора.

———————————

Пример формулировки условия:

«Каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за __________ (указывается срок)».

———————————

При направлении уведомления об отказе от договора следует определить адрес, по которому оно должно быть послано. Кроме того, важно учитывать, с какого момента уведомление считается доставленным.

Если стороны не согласовали порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок

Если право на односторонний отказ от договора согласовано, а порядок такого отказа не установлен, договор будет считаться расторгнутым с момента получения стороной уведомления об отказе.

Источник: https://sud-jurist.ru/osnovaniya-i-poryadok-otkaza-ot-dogovora-zaklyuchennogo-na-opredelenny-j-srok/

Юрист Авилин
Добавить комментарий