Обзор рынка земельных участков москвы 2019

Обзор рынка земельных участков под промышленно-складское использование

Обзор рынка земельных участков москвы 2019

04 09 15

ПредложениеПо данным на конец июля 2015 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в свободной продаже находятся порядка 280 земельных участков под промышленное строительство общей площадью более 1 500 га. Доля земельных участков промышленного назначения, находящихся в пределах 10 км от ближайшей развязки Кольцевой автомобильной дороги, составляет 42% всего предложения на рынке. С ноября 2014 года число участков, расположенных на расстоянии менее 10 км от КАД уменьшилось на 2%. Причиной является их большая востребованность.

Рис. 1 Распределение предложения земельных участков в зависимости от удаленности от развязки КАДСреднее значение удаленности участков, находящихся в существующем предложении, от развязки с КАД составляет 3-5 км.

Участки вблизи КАД и таких крупных магистралей как Таллинское шоссе, Колтушское шоссе, Выборгское шоссе, Московское шоссе пользуются наибольшим спросом у покупателей, заинтересованных в приобретении земли под промышленно-складское строительство. Далее в обзоре анализируются только участки, находящиеся в непосредственной близости от развязки КАД (не более 10 км).

Большинство земельных участков в продаже (72%) расположено в Ленинградской области. Доля площади земельных участков, находящихся в Ленинградской области, от общей площади участков в предложении составляет 77%, доля участков в Санкт-Петербурге – 23%.

С ноября 2014 года распределение сильно не изменилась, незначительно выросла доля Ленинградской области за счет появления в предложении новых крупных участков. Всеволожский район занимает лидирующие позиции по предложению земельных участков промышленного назначения вблизи КАД.

По площади участков его доля в общем предложении составляет 57,3%, по количеству участков в продаже – 49%. В тройку лидеров по объемам предложения участков под промышленно-складское строительство также входят Ломоносовский и Пушкинский районы (промзона Шушары).

Рис.

2 Распределение предложения земельных участков в зависимости от местоположенияПлощадь земельных участков на рынке варьируется от 0,5 га до 130 га. Основную долю предложения составляют участки площадью от 1 до 5 га. Доля крупных участков более 20 га составляет 10% предложения. Средняя площадь участков в продаже – около 10 га.

Рис. 3 Распределение предложения земельных участков в зависимости от площади

Коммерческие условия

На конец июля 2015 года средняя стоимость земельного участка под промышленно-складское строительство вблизи КАД составляет 3 700 рублей (61 долл. США) за кв. м. С конца ноября данный показатель в рублевом выражении увеличился на 11%, в долларовом выражении – снизился на 17%.

Данные изменения произошли в связи с резким падением курса рубля с конца лета прошлого года. Несмотря на снижение стоимости квадратного метра продавцами, выставляющими участки по цене в иностранной валюте, существенное изменение курса рубля к доллару и евро привело к общему росту стоимости земельных участков в рублях.

Таблица 1.

Примеры предложения продажи земельных участков под промышленное использование

 Средняя стоимость земельных участков варьируется по районам Ленинградской области и Санкт-Петербурга. Участки, расположенные в границах города, имеют наибольшую стоимость продажи – порядка 100 – 130 долл. США за кв м. На второе полугодие года наиболее дорогое предложение относится к Красногвардейскому району СПб. С июля 2014 года цены в рублях увеличились на 30-35%, в долларах США снизились на 11-15%.

Рис. 3 Средняя стоимость земельных участков по районам СПб и ЛО

РАД-Консалтинг

ОАО «Российский аукционный дом» – компания, которая объединяет специалистов в сфере продаж, оценки бизнеса, маркетинга, финансов и юриспруденции. Профессиональная команда ОАО «РАД» состоит из более чем 100 сотрудников в 6 офисах по всей территории России.

Успешная продажа объекта недвижимости во многом зависит от его первоначального представления на рынке и качественной рекламной кампании.

Выделить конкурентные преимущества объекта, “упаковать объект” для покупателей и инвесторов, определить наилучший формат продажи, назначить объективную цену и разработать рекламную кампанию помогут профессиональные консультанты компании РАД-Консалтинг.

Мы предоставляем следующие услуги:• Создание инвестиционных меморандумов;• Анализ наилучшего использования объекта;• Создание презентации объекта;• Due diligence;• Проведение исследований рынка;• Разработка рекламных кампаний.Ключевыми факторами успеха нашей компании являются строгое следование корпоративным ценностям, профессионализм и развитие. Сотрудничество с нами обеспечивает вашей компании постоянное движение вперед.

Прозорова Елена

Ведущий специалист
РАД-Консалтинг190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова д. 5, лит. ВТел.   +7 812 334 40 01

consulting@auction-house.ru

www.auction-house.ru

Источник: https://auction-house.ru/news_analytics/obzor-rynka-zemelnyh/

Земельные участки без подряда за год подешевели на четверть

Обзор рынка земельных участков москвы 2019

Сейчас на поселки с участками без подряда (УБП) приходится около 70% предложения загородного рынка Подмосковья, по оценке УК «Русская сотка». У «Инком-недвижимости» схожие цифры: 72% в предложении – это УБП, из 14 новых поселков в I квартале лишь один с застройкой.

По подсчетам компании «Удача», всего в Московском регионе и в соседних областях – Тульской, Калужской, Тверской и др. – поселков с УБП около 2000. «Живых» проектов, куда можно дозвониться, около 800, может быть 1000», – уточняет Сергей Федосеев, директор по развитию «Удачи».

На первичном рынке загородной недвижимости в Подмосковье в аналитическом центре «Инком-недвижимости» насчитали 583 поселка с УБП.

Но и здесь, как отметил Антон Алимов, директор по развитию ZS-Group, подавляющее большинство проектов не являются полноценными коттеджными поселками: просто собственники пытаются в розницу продать землю, которую не удавалось реализовать оптом.

Немного другая картина в элитном сегменте: на УБП приходится примерно 30% предложения на первичном рынке, а новых проектов нет, рассказывает Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty. И это не просто территория, размежеванная на участки, – там есть въездные группы и ограждения, инфраструктура, а часть участков уже застроена домами, описывает он.

Число крупных игроков в Подмосковье на протяжении нескольких лет практически не меняется. «Около половины продают «сетевики» – такие компании, как «Родные земли», «Своя земля», «Красивая земля» и др., – рассказывает Илья Терентьев, гендиректор УК «Русская сотка».

– Часть реализуют управляющие компании, которые берут в управление непрофильные активы, или физические лица». По его словам, за последние несколько лет оптовый рынок земли в Подмосковье «немного ожил».

Но штрафы за использование земель не по назначению (суммы зависят от кадастровой стоимости и достигают от 0,5 до 1% для собственников), за нескошенный борщевик (с 18 ноября 2018 г. штраф для юридических лиц достигает 1 млн руб.), многократный рост налогов на землю (в 2019 г.

– от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости участка) вынуждают малых и средних собственников крупных активов либо содержать землю в идеальном состоянии и как-то осваивать, либо искать разные способы сбыть ее с рук.

«Только за последние полгода к нам обратилось более 10 таких собственников, было заключено несколько договоров на реализацию их активов в розницу», – рассказывает Терентьев. В числе компаний, продающих в розницу не один-два, а десятки проектов, – «Удача» (47 проектов на разной стадии готовности), «Инком-недвижимость» (20), «Русская сотка» (12).

В большинстве «живых» поселков продается лишь по нескольку участков в год, во многих реализуются какие-то остатки. Таких, где было бы с десяток сделок в год, не больше 20% от «живых», подсчитал Федосеев. Но даже в успешных проектах редко удается продать более 3–5 участков в месяц. Там, где цены держат на докризисном уровне, уходит 1–2 участка за пару месяцев, рассказывает Терентьев.

Бюджеты разные, проблемы похожие

По данным «Инком-недвижимости», именно на участки приходится 73% продаж на первичном рынке Подмосковья. Год назад этот показатель составлял 60%, как и весной 2017 г.

Причина такой динамики не столько в росте популярности самих УБП, сколько в дефиците проектов с готовой застройкой, который усиливается с каждым годом, объяснил директор департамента загородной недвижимости компании Антон Архипов.

В то же время, по его словам, 80% клиентов настроены на покупку не голой земли, а дома, и желательно готового, с коммуникациями и инфраструктурой. Однако лишь каждому седьмому удается найти подходящий объект. И это касается как проектов класса «эконом», так и элитных.

В сегменте эконом-класса подобрать готовый проект, который на 100% будет соответствовать запросам клиента, сложно – легче построить самому, подтвердил Сергей Федосеев.

Та же печаль – у покупателей участков в элитных поселках: готовых современных домов с правильной планировкой мало, приходится искать землю и потом строить, объяснил Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости KnightFrank.

Клиенты даже стали немного скромнее в требованиях: выбирать приходится из того, что осталось, сетует Колосницын.

Это проявляется не только в готовности к компромиссам относительно набора обязательных качеств участка (расположение относительно леса или водоема), но и в выборе меньших по площади наделов. Востребованы участки по 15–30 соток, хотя раньше клиенты рассматривали лоты с площадью как минимум от 50 соток, сравнивает Михайлик.

Что должно быть обязательно – так это коммуникации (или гарантии их строительства). Застройщики это понимают и стараются соответствовать. «Мы сначала строим поселковые инженерные сети, дороги и инфраструктуру и только потом приступаем к продажам», – рассказывает Антон Алимов из ZS-Group.

В 90% поселков «Инкома» есть магистральный газопровод, а в четверти – полный набор коммуникаций, включая газ, электричество, канализацию и водопровод. Но, отмечает Федосеев, немногие девелоперы исполняют взятые обязательства и укладываются в сроки.

По словам Алимова, в большинстве поселков коммуникации и инфраструктура строятся уже после того, как прошли первые сделки, а порой и через 1–2 года после открытия продаж.

Причин несколько: у девелопера недостаточно денег или квалификации, чтобы сделать полноценный загородный проект, или земли слишком много и надо быстро участки реализовать, чтобы развивать и другие проекты. Но в таких случаях продаж почти нет. «У девелоперов, с одной стороны, сейчас горячий сезон, а с другой – непрекращающийся кризис», – описывают ситуацию в «Инкоме».

Не снизишь цену – не продашь

Цена – главный аргумент в пользу участка без подряда, ведь потребители этого продукта в массе своей ограничены в средствах. По данным «Инкома», за год средняя стоимость УБП в массовом сегменте снизилась с 3,9 млн до 2,9 млн руб., т. е. на 26%, в первую очередь из-за падения качества товара, объясняют аналитики.

Где-то участки даже немного подорожали. По подсчетам Терентьева, до 20 км от МКАД, где в основном сосредоточены участки под ИЖС, за год в среднем цена сотки земли выросла на 7–10% и 10 соток обойдутся в 2–4 млн руб. Ближе 5 км участок такой же площади будет стоить от 10 млн руб.

На удалении от 20 до 40 км от МКАД цена земли практически осталась на прошлогоднем уровне, участки, расположенные далее 40 км от МКАД, подешевели на 5–10%, по данным «Русской сотки». 10 соток с электричеством за 50 км от МКАД можно купить за 200 000–400 000 руб., считает Терентьев.

На Рублево-Успенском шоссе в Park Ville Жуковка (9 км от МКАД) цена сотки уже начитается от 3,5 мл руб., в «Николино» (от 24 км от МКАД) – от 3 млн руб., сравнивает Колосницын.

Михайлик приводит пример динамики цен в поселке «Раздоры-2» на Рублевке (4 км): в начале 2011 г. продажи стартовали с отметки $60 000 за сотку, сделки в 2018 г.

шли по $100 000 за сотку, и на первичном рынке участков уже не осталось – все раскупили.

Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости» не припомнит в практике случаев, когда цена участка вырастает после подведения коммуникаций. Теоретически подобное может произойти, однако застройщики обычно закладывают стоимость коммуникаций в конечную цену объекта, объясняет он.

Но в «Удаче» рост цен на землю в своих проектах объяснили как раз вводом коммуникаций и объектов инфраструктуры. В КП «Никулино» на старте продаж сотка в среднем стоила около 90 000 руб., а после подключения электричества – 200 000 руб., рассказывает Федосеев. В «Ольшанах» сотка подорожала с 70 000 до 120 000 руб., в КП «Кубасово» – с 55 000 до 70 000 руб.

, в «Матвеево» – с 55 000 до 65 000 руб., и это не отразилось на спросе, приводит примеры он.

По мнению Архипова, для успеха проекта необходимо, чтобы как минимум два фактора «имели, так скажем, наивысшую оценку»: «Например, при удачном расположении и высокой степени готовности допускается не самая низкая цена. Или при доступной цене и отличной локации – начальная степень готовности».

Коттеджи на миллиард

KM-Development

Международный брокер недвижимости – компания Savills составила рейтинг самых дорогих жилых домов (коттедж / таунхаус), выставленных на продажу в старых границах Москвы. Общая стоимость топ-10 домов составляет 6,4 млрд руб. На фото – вид на элитный ЖК «Остров фантазий» в Крылатском

1/13

Savills

Самый дорогой жилой дом выставлен на продажу в «Поселке художников» на Соколе (на фото). Коттедж под ключ (609 кв.м) оценен в 1,015 млрд руб.

Столь высокая цена дома во многом объясняется наличием собственного земельного участка в 10 соток, что на рынке недвижимости Москвы редкость.

При этом на участке выполнены ландшафтные работы, поясняет директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко

2/13

Savills

Дом, выполненный по авторскому проекту в стиле hi-tech, получил название «Куб». Он стал победителем многочисленных архитектурных конкурсов и выставок

3/13

Savills

Большинство самых дорогих домов находятся в трех локациях Москвы – в «Поселке художников», в Крылатском и в Серебряном Бору. На втором месте рейтинга – резиденция за 950 млн руб. (1370 кв. м) в Серебряном Бору на берегу Москвы-реки (на фото). Дом построен с использованием мрамора и клинкера.

Он находится на территории ЖК «Берег столицы», к услугам жителей которого собственная набережная, закрытая стоянка для яхт, пляж. «Серебряный Бор – локация самая дорогая. В закрытой базе есть предложения выше 1 млрд руб.

», – говорит директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын

4/13

Savills

Из топ-10 рейтинга четыре объекта продаются в «Поселке художников», где живут многие известные личности.

«Сегодня поселок имеет два охранных свидетельства – как природный комплекс и как объект культурно-исторического наследия», – говорит Резниченко.

Еще один коттедж в этом камерном месте продается за 867,4 млн руб. Дом (750 кв. м) меблирован и полностью готов к проживанию. На фото гостиная дома

5/13

Savills

Желающим поселиться в ЖК под названием «Остров фантазий» также придется раскошелиться. За небольшой двухэтажный коттедж в 350 кв. м и участок в 18 соток на искусственно созданном острове покупателю придется заплатить 620 млн руб. На фото гостиная коттеджа

6/13

Sozidanie Real Estate

Еще один объект на «Острове фантазий» – двухэтажный дом (400 кв. м) продается за 612,4 млн руб.

«Джентльменский набор» всех элитных построек – богатая мебелировка, камины, собственные террасы, небольшие участки земли, бассейн или сауны.

В качестве бонуса идет близость к «закрытому для чужих» водоему, где есть пляж и стоянка для яхт или лодок и живописная территория, которая, конечно, огорожена и охраняется

7/13

Evans

И снова дом на «Острове фантазий» – трехэтажный монолитный коттедж (500 кв. м) выставлен на продажу за 563,7 млн руб. Собственник отмечает, что дом меблирован от Fendi и на всех этажах есть действующие газовые камины

8/13

Knight Frank

Монолитный двухэтажный особняк (538 кв. м) в «Поселке художников» с дизайнерским ремонтом в стиле модерн обойдется покупателю в 507,4 млн руб. На фото – одна из пяти комнат дома

9/13

Savills

Последние места рейтинга занимают два дома в коттеджном поселке Екатериновка (тоже в Крылатском). Несмотря на то что объекты в десятке дешевле остальных, по площади они одни из самых крупных. На фото: дом площадью 1100 кв.

м выставлен на продажу за 450 млн руб.

Помимо традиционного богатого внутреннего убранства и престижного месторасположения покупателям домов в Екатериновке обещаны «военизированная охрана и видеонаблюдение по периметру»

10/13

Savills

Еще один особняк в Екатериновке (960 кв. м) продается за 445 млн руб. Несмотря на то что миллиардные коттеджи в пределах МКАД – «товар штучный», спроса на них все равно нет. Дома могут искать своих новых хозяев годами. «Например, в 2017 г.

в поселке Екатериновка мы зафиксировали три сделки. Все они в бюджете $3-4 млн. Из трех домов два в продаже были больше 4 лет, а один – 2,5 года», – рассказывает Колосницын. По его словам, срок экспозиции таких объектов может составлять и пять, и десять лет.

«Но бывают счастливые исключения», – говорит эксперт

11/13

Savills

Замыкает десятку рейтинга коттедж в «Поселке художников» (640 кв. м). Трехэтажный дом с участком в 17 соток продается за 400 млн руб. «Все дома в поселке имеют свои земельные участки, которые утопают в зелени (высажены определенные породы деревьев).

Также на ценообразование домов накладывает отпечаток история – здесь была реализована концепция «города-сада», популярная в начале ХХ в.», – говорит Андрей Хитров, директор по маркетингу компании Welhome. Несколько домов возводилось по образцу русских построек XVII-XVIII вв.

Всего было постоено 114 домов

12/13

По словам риэлторов, как правило, цены на объекты такого класса сильно завышены.

Причина – в ограниченном спросе, при котором естественные механизмы регулирования цен не работают: нет звонков, нет интереса, не с чем сравнивать и анализировать цены.

Однако, если у продавца есть намерение быстро продать объект, то, по словам риэлторов, покупатель в большинстве случаев может рассчитывать на скидки в 10-30%. На фото: вид на ЖК «Остров фантазий»

13/13

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2019/06/13/804123-zemelnie-uchastki-bez-podryada-za-god-podesheveli-na-chetvert

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Обзор рынка земельных участков москвы 2019

По данным Colliers International, в прошлом году застройщики приобрели участков под застройку на $440 млн: $250 млн в первом полугодии и $190 млн во втором. По данным консалтинговой компании Peterland, во втором полугодии прошло не менее 15 сделок по участкам под жилую застройку суммарной площадью около 85 га.

На готовое

После прошлогоднего всплеска на рынке наступило затишье. Хотя, как признаются эксперты, спрос сократился, но не до нуля.

“Покупку участка рассматривают все девелоперы, правда, в активной стадии находятся примерно 30–40% игроков рынка”, — говорит Андрей Бойков, партнер Rusland SP. Преимущественно спросом пользуются участки под жилье с разрешительной документацией.

“Девелоперу необходимо иметь определенный портфель земельных участков, ориентированный на будущее. Поэтому, несмотря на прогнозы о возможном снижении продаж, компании продолжают покупать участки.

Однако, учитывая сложную градостроительную ситуацию, неожиданность многих решений властей и часто неконструктивную позицию “градозащитников”, застройщики стремятся приобретать землю только с предсказуемой судьбой”, — рассказывает Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.

Если на рынке появляется участок, максимально подготовленный к застройке, а особенно с готовым разрешением на строительство, то он не будет долго ждать своего покупателя, единодушны эксперты.

Строители при приобретении жилья стали аккуратнее. “Сейчас покупка земли требует более взвешенного подхода, тщательной оценки экономической модели и рисков. Учитывая нынешние законодательные ограничения, просчет при рассмотрении земельных участков может обойтись очень дорого”, — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК “Ойкумена”.

“Если раньше мы могли говорить о компромиссных локациях, удаленных от метро, смешанном формате (квартиры плюс апартаменты), то сегодня спросом пользуются участки внутри КАД, недалеко от станций метрополитена, на которых можно построить не менее 30–40 тыс. м2 жилья, преимущественно комфорт– и бизнес–класса”, — поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

В меньшей степени востребована промышленная земля с потенциалом редевелопмента.

“Такими участками интересуются не столько застройщики, сколько компании спекулятивного характера, которые готовы купить землю за кэш с дисконтом и в перспективе нескольких лет получить сверхмаржу при перепродаже.

Есть интерес к небольшим участкам под торговую недвижимость площадью до 5 тыс. м2, в том числе от частных инвесторов”, — дополняет Андрей Бойков.

Бартер не предлагать

В настоящий момент не многие компании могут позволить себе сделки с бюджетом до 500 млн рублей за счет собственных средств, не привлекая проектное финансирование.

Крупные участки анализируются многими игроками, но реальные переговоры о покупке пока притормозились. “Дело в том, что мало кто из девелоперов может выложить несколько миллиардов кэшем.

А по долевой схеме финансирования пока не выработано рабочего варианта, который был бы привлекателен для всех сторон”, — говорят в Rusland SP.

“Как правило, владельцы участков с готовой документацией не снижают цену на свой объект. Зато сырые территории, без проработки, могут понизиться в цене в процессе переговоров.

Дисконт может составить 10–20% от заявленной исходной стоимости”, — говорит Ирина Дайнеко, руководитель аналитической группы Peterland. “Цена земли пока не изменилась, тенденция станет понятна после окончательного перехода на строительство по новым правилам.

Покупать интересные участки планируем, для чего внимательно изучаем рынок”, — комментирует Надежда Калашникова, директор по развитию “Л1”.

Раньше многие застройщики расплачивались за землю метрами в будущих проектах, собственники земли выступали в роли соинвесторов.

“Сейчас эта схема стала затруднительна, поскольку все долевые договоры нужно нести в банк и собственник земли получает квартиры в конце стройки.

Что уже далеко не всем девелоперам интересно”, — поясняет Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.

Продавцов с завышенными ожиданиями по цене стало больше.

Появились новые игроки — девелоперы, которые продают земли, перераспределяя свои мощности и избавляясь от менее ликвидных активов земельного банка, либо выходят из бизнеса, реализуя ранее приобретенные участки с уже с готовой разрешительной документацией.

“Часть купленных участков уже выставлена на продажу: одни компании пытаются за счет вырученных средств улучшить свое финансовое положение, другие не готовы работать по новым правилам. Ажиотаж ожидаемо закончился”, — констатирует Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Пересмотр позиции девелоперов по покупке участков произошел в декабре 2018 года. Тогда были приняты поправки в 214–ФЗ, распространяющие эскроу–счета на часть проектов с разрешениями, полученными до 1 июля 2019 года.

До принятия поправок застройщики надеялись еще несколько лет проработать по старым правилам.

Некоторые девелоперы планировали купить участки, чтобы успеть получить разрешения до июля. Подобные сделки расстроились на границе 2018 и 2019 годов.

“Декабрьские законодательные новации заставили застройщиков задуматься о судьбе уже начатых проектов и начать накапливать резервы.

Я думаю, что девелоперы вернутся к активной покупке участков только в следующем году, когда устаканятся правила банковского финансирования”, — прогнозирует Михаил Ривлин, вице–президент “Охта Групп”.

С ним солидарен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК “ЦДС”.

“Мы продолжаем присматриваться к земельным участкам, но ранее осени покупать не готовы”, — говорит он.

Безусловно, спрос на земельные участки есть, можно оценить его как стабильный. Для нас как девелоперов наибольший интерес представляют участки с готовой или почти готовой документацией. Такого ажиотажа, как в прошлом году, когда застройщики старались запастись землей до 1 июля, нет.

Но и говорить, что рынок замер, не приходится: сделки есть. Цены на земельные участки за последние полгода почти не изменились. Сейчас лендлордов можно условно разделить на три категории. Первые оценивают землю, как и девелоперы, с точки зрения возводимых улучшений.

В этом случае у сторон наиболее близкое понимание рыночной стоимости участка. Есть те, кто оценивает землю исходя из текущего денежного потока, например опираясь на арендный или производственный бизнес, расположенный на этом участке.

Пока они не перепрофилируют бизнес, двигаться по цене они не готовы, особенно если сейчас он приносит стабильный и ощутимый доход. Есть третья категория, стоящая особняком, — это собственники, которые, невзирая на рыночную стоимость, хотят за участок конкретную сумму по каким–то своим причинам.

Например, в своем предложении учитывают залоговую стоимость земли, чтобы, продав ее, закрыть какой–то кредит. Цены на такие участки могут оставаться неизменными на протяжении очень длительного периода времени.

Геннадий Щербина

генеральный директор группы “Эталон”

Павел Никифоров автора

21 марта 2019, 16:33 18218

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2019/03/20/Zemlja_zatailas_na_vremja

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за 1 кв. 2019 год

Обзор рынка земельных участков москвы 2019

назад в раздел Заметки

Дата публикации – 04.06.2019 г.Автор – S.A. Ricci

Сайт – ricci.ru

 

Ключевые слова: S.A. Ricci, бизнес-центр, арендная ставка, класс А, итоги I кв, ставка капитализации, офисная недвижимость, БЦ, вакантные площади, класс B.

Общие тенденции и события

  • По итогам I кв. 2019 г. девелоперская активность в части ввода в эксплуатацию новых качественных бизнес-центров отсутствует. Завершение строительства офисных объектов было перенесено на конец 1П 2019 г. и более поздние сроки.      
  • Вакансия продолжает снижаться – средний уровень составляет порядка 8%, а в центральных районах Москвы этот показатель еще ниже.  
  • Активность спроса умеренная (82 тыс. кв. м). Объясняется, с одной стороны, интенсивным окончанием 2018 года, а с другой – вымыванием качественного предложения и сокращением объемов крупных блоков.  
  • Наметилась тенденция на рост уровня арендной ставки. Средневзвешенная ставка аренды (класс А, B+, B) увеличилась на 0,6% и по итогам I кв. 2019 г. составила 18 100 руб./кв.м/год. 
Показатель по итогам,  I кв. 2019 гКласс АКласс В+Класс В
Объем общего предложения, млн .кв м65,84
Объем сделок, тыс. кв м.34,042,06,0
Доля вакантных площадей10%8,1%6,2%
Ставка аренды*,руб./кв.м./год24 80013 20012 100

* для помещений в состоянии под чистовую отделку без учета НДС и эксплуатационных расходов 

Инвестиционный рынок

  • В I кв. 2019 г. инвестиционная активность в офисном сегменте практически отсутствовала. Объем меньше $10 млн. сопоставим с погрешностью предыдущих периодов.
  • ​Ставка капитализации в I кв. 2019 г. находилась на уровне 10-12%.

Предложение

По итогам I кв. 2019 г. не было введено ни одного качественного бизнес-центра, что повторяет результат аналогичного периода прошлого года. Напомним, что в I кв. 2018 г.

также отсутствовал прирост новых качественных объектов, что явилось исключительным случаем за последние 10 лет. Таким образом, по итогам I кв. 2019 г.

совокупный объем офисной недвижимости не изменился и составил 15,8 млн. кв. м.

Согласно заявленным планам по завершению строительства, в течение 2019 г. должен состояться ввод в эксплуатацию около 442 тыс. кв. м. Больше половины новых объектов – крупные бизнес-центры площадью от 20 тыс. кв. м. Однако все они будут располагаться вне зон БК и СК, таким образом, дефицит крупных качественных блоков в центре столицы будет накапливаться.

Более половины офисных объектов (53% от общего объема) будет введено в зоне ТТК – 233 тыс. кв. м. В территориальной зоне МКАД к вводу планируется 119 тыс. кв. м (27% от общего объема).

В зоне Садового кольца девелоперская активность будет не высокой – порядка 50 тыс. кв. м.

Прирост нового предложения в территориальных зонах ММДЦ Москва-сити и Бульварного кольца составят 6% и 3% соответственно.

Доля качественных объектов класса А составит 66% от общего объема (290 тыс. кв. м). Прирост новых офисных помещений класса B+ составит 152 тыс. кв. м (34% от общего объема).

Динамика прироста объема предложения на офисном рынке Москвы

Источник: S.A. Ricci

Примеры некоторых крупных БЦ, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2019 г
НазваниеАдресGLA, кв.мКласс
Искра ПаркЛенинградский проспект, 3558 200А
АкадемикПроспект Вернадского, вл. 4126 300А
Смоленский пассаж (II фаза)Смоленская площадь, вл 7-99 300А

Спрос

  • В первые три месяца 2019 г. спрос на рынке офисной недвижимости со стороны арендаторов/покупателей был довольно сдержанным. Данный факт объяснятся тем, что большое количество сделок было реализовано в конце 2018 г.  По итогам I кв. 2019 г. объем новых сделок составил 82 тыс. кв. м, что на 51% уступает показателю I кв. 2018 г. – 168 тыс. кв. м. Напомним, что в аналогичном периоде 2017 г. спрос составлял 91 тыс. кв. м.
  • Совокупный объем спроса в I кв. 2019 г. составил 125 тыс. кв. м.  Доля новых сделок уменьшилась по сравнению c I кв. 2018 г. на 51% с 168 до 82 тыс. кв. м. Показатель объема сделок по пересогласованию договоров аренды идентичен показателю I кв. 2018 г. – 43 тыс. кв. м. 

Поквартальная динамика спроса свободных площадей

Источник: S.A. Ricci

По итогам трех месяцев 2019 г. спрос в разрезе классности по сравнению с I кв. 2018 г. скорректировался в сторону B+,  но такое соотношение  было сформировано одной крупной сделкой и довольно сдержанным спросом.  Доля реализованных сделок в объектах класса B+ составила 51% от общего объема (42 тыс. кв. м).

Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. показатель арендованных/купленных офисных помещений составлял 62 тыс. кв. м. В I кв. 2019 г. объем спроса на качественные объекты класса А составил почти 34 тыс. кв. м (41% от общего объема). В I кв. 2018 г. доля сделок в объектах класса А составляла 55% от общего объема (93 тыс.

кв. м).  

Структура спроса офисных площадей по классам

Источник: S.A. Ricci

По итогам I кв. 2019 г. фактически весь реализованный объем пришелся на аренду. 

В I кв. 2019 г. средний размер сделки составил порядка 1 500 кв.м. Одна из причин уменьшения среднего размера сделки – отсутствие крупных блоков на рынке офисной недвижимости.    Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. средний размер сделки составлял 2 тыс. кв. м.

В спросе по профилям арендаторов в I кв. 2019 г. традиционно лидируют: финансово-инвестиционный сектор – 40% от общего объема; представители телекоммуникации и IT компаний – 17%;  компании – производители – 14%.  

Сегмент коворкингов не вошел в тройку лидеров, однако занимает 6% и по нашим прогнозам продолжит развиваться в 2019 году.

Структура спроса по сферам деятельности компаний за I кв. 2019

Источник: S.A. Ricci

По нашим прогнозам, по итогам 1П 2019 г. доли финансовых компаний и государственных структур будут увеличиваться. Доля коворкингов также будет расти. Стоит отметить, что будет наблюдаться рост сделок формата built-to-suit, а также сделок по предварительным договорам аренды.

Примеры крупных сделок за I кв. 2019 г
ОбъектАдресКлассПлощадь, кв.мКлиентТип сделки
OKO (фаза II)1-й Красногвардейский пр-д, 19B+15 415«Росбанк»Аренда
Садовая плазаДолгоруковская ул., 7-9A4 600MondelezПродление
ComCityКиевское шоссе, 22-й кмА4 780Coca-ColaАренда
ICUBE Нахимовский пр-т, 58A4 180ABB Продление *
Башня ФедерацияПресненская наб., 12A3 390SOKАренда
НовосущевскийСущевский вал,18B+3 018«Сбербанк сервис»Аренда

*Сделки S.A. Ricci

Спрос по кольцевым зонам Москвы в I кв. 2019 г. распределился следующим образом:

  • традиционно зона ТТК стала лидером – 38% от общего объема;
  • спрос в зоне Москва-Сити был сформирован одной крупной сделкой и составил 31% от общего объема;
  • объем реализованных сделок в объектах, расположенных в зоне МКАД, занял 15% от совокупного объема.
  • В центральных частях столицы (Садовое и Бульварное кольцо) – процент реализованных сделок составил 13% и 3% соответственно.

Динамика структуры спроса по кольцевым зонам

Источник: S.A. Ricci

  • В I кв. 2019 г. доля российских компаний составила 77% от общего объема. Иностранные компании арендовали/купили 23% от общего объема реализованных сделок.
  • По нашим прогнозам, по итогам 1П 2019 г. объем спроса может быть реализован в диапазоне 400 – 500 тыс. кв. м.

Ставки

  • По итогам I кв. 2019 г. мы наблюдали медленный рост средневзвешенной ставки аренды. В классах A, B+ и B средневзвешенная ставка увеличилась на 0,6% и составила 18 100 руб./кв.м/год.
  • В классе А средневзвешенная ставка аренды не изменилась и составила 24 800 руб./кв.м/год.
  • Ставка в классе B+ увеличилась менее чем на 1% и составила 13 200 руб./кв.м/год.
  • Средневзвешенная ставка аренды в классе B увеличилась на 1,7% и составила 12 100 руб./кв.м/год.
  • По итогам 1П 2019 г. мы ожидаем сдержанный рост средневзвешенной ставки аренды. Темпы роста будут усиливаться по мере дальнейшего ухода площадей с рынка и формирования «наглядного» дефицита качественных офисных площадей.

Вакантность

По итогам I кв. 2019 г. совокупный уровень вакантных площадей (A, B+ и B) снизился и составил 8%. Напомним, что по итогам 2018 г. средняя вакантность на рынке составляла 9%.

В зонах БК и СК уровень вакантных площадей ниже 8%. По итогам I кв. 2019 г.

мы видим падение вакантности в центральной части столицы, особенно в классах A и B+ в зоне Бульварного кольца, что подтверждает вымывание свободных площадей в центре столицы.

В I кв. 2019 г. доля свободных помещений в классе А снизилась более чем на 1 п. п. По итогам 2018 г. вакансия составляла 11%, а в I кв. 2019 г. – менее 10%. Уровень вакансии снизился во всех зонах, особенно в территориальных зонах БК, ТТК и МКАД.

В классе B+ вакансия также снизилась и по итогам I кв. 2019 г. составила 8,1%. Напомним, что в 2018 г. уровень вакантных площадей в данном классе составлял 9%. Особенно снижение вакансии (более чем на 2 п. п) было заметно в таких зонах как Бульварное кольцо и МКАД. При этом в зоне БК уровень вакансии ниже 6%.

В классе B вакантность снизилась незначительно (на 0,3 п. п.) и составила 6,2% по итогам I кв. 2019 г. 

Если ввод новых площадей будет и дальше откладываться, то уверенная тенденция на снижение вакансии сохранится по итогам 1П 2019 г.

назад в раздел Заметки

Источник: http://www.esm-invest.com/ru/Review-of-office-market-of-Moscow-in-Q1-2019

АНАЛИТИКА

Обзор рынка земельных участков москвы 2019
АНАЛИТИКА КОНСАЛТИНГ О НАС

Аналитическое подразделение «МИЭЛЬ» — один из лидеров профессионального консалтинга на рынке недвижимости. Мы работаем с 1995 года.

Основная специализация — консалтинг в области жилой и коммерческой недвижимости, социологические и маркетинговые исследования рынка недвижимости. В нашем портфолио — проекты по развитию практически всех сегментов рынка недвижимости.

Аналитики «МИЭЛЬ» входят в число наиболее часто цитируемых ньюсмейкеров, чье мнение публикуют ведущие издания.

Консалтинг служит надежной базой для принятия собственниками, инвесторами и топ-менеджерами обоснованных управленческих решений.

В условиях стремительно растущего рынка недвижимости и обостряющейся конкуренции требования, предъявляемые к объектам со стороны арендаторов и инвесторов, становятся все более жесткими.

Поэтому девелоперу для разработки правильной стратегии развития проекта необходимо получить исчерпывающую и объективную картину рынка, а также детальную проработку концепции развития проекта.

Знание рынка, проведение серьезных маркетинговых исследований, тесное взаимодействие с брокерскими подразделениями и коммуникация с клиентом на всех этапах сотрудничества, позволяют предлагать услуги консалтинга как cпецифический, индивидуальный продукт, соответствующий самым высоким стандартам рынка.

«МИЭЛЬ» специализируется на двух направлениях:

  • Консалтинг в жилой недвижимости
  • Консалтинг в коммерческой недвижимости

Воспользовавшись услугами «МИЭЛЬ» в области консалтинга, наши клиенты:

  • получают объективную оценку потенциала объекта недвижимости;
  • принимают нетривиальные решения, минимизирующие издержки на реализацию проекта;
  • имеют возможность привлечения экспертов рынка недвижимости;
  • пользуются повышенным доверием заинтересованных лиц, в том числе потенциальных инвесторов.

Обращаясь к нам, вы избавляете себя от необходимости «изобретать велосипед», достигая своих целей в области недвижимости с наибольшей эффективностью. Мы несем ответственность за свои рекомендации, поэтому разработанный нами консалтинговый продукт соответствует самым передовым технологиям и аккумулирует накопленный нами опыт реализации подобных проектов.

Сегодня «МИЭЛЬ» является одним из лидеров профессиональных консультантов на рынке недвижимости. Наше аналитическое подразделение начинают свою историю с 1995 года, постоянно развивается и совершенствуется, применяя в своей работе самые современные и наиболее эффективные методы реализации проектов недвижимости.

Наши преимущества:

  • Большой опыт консультирования игроков рынка недвижимости, реализующих проекты в различных сегментах, отличающихся характером, объемами застройки и степенью сложности реализации. В нашем портфолио – проекты по развитию объектов практически всех сегментов рынка недвижимости не только в Москве, но и в других городах России: Воронеже, Омске, Казани, Иркутске, Ярославле, а также в странах ближнего зарубежья.
  • Мы применяем современные и наиболее эффективные подходы к реализации проектов недвижимости. Собственные аналитические «ноу-хау», базы данных и методические разработки, которые вызывают нарастающий интерес у профессионалов рынка недвижимости России и зарубежья.
  • Мы используем открытые источники и прозрачную методологию работы, несём ответственность за качество, актуальность и достоверность предоставляемой информации, обеспечивая ее полную конфиденциальность.
  • Индивидуальный подход к проекту в сочетании с комплексным анализом рынка недвижимости, текущих тенденций и перспектив его развития, новых направлений девелопмента, гарантирует качество предоставляемых нами консалтинговых услуг.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр.

1) (далее – Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее – Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи.

Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Источник: https://www.miel.ru/analytics/

Юрист Авилин
Добавить комментарий