Может ли арендодатель увеличить арендную плату в одностороннем порядке

Повысили плату за аренду жилья? Только не мне!

Может ли арендодатель увеличить арендную плату в одностороннем порядке

В действующем гражданском законодательстве условия заключения договора аренды прописаны скудно. В связи с этим не очень подкованные с юридической точки зрения арендаторы часто оказываются заложниками условий, навязанных арендодателями.

Например, положения о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке. Однако ситуацию легко повернуть в обратное русло.

Для этого арендатору необходимо внимательно ознакомиться с предлагаемым договором аренды и не полениться согласовать с арендодателем и прописать “нужные” условия.

Увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке

В силу принципа свободы договора его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ).

Исходя из этого, только прямо указанные в договоре условия увеличения арендной платы являются основаниями для ее законного увеличения (например, если указано, что “арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения стоимости коммунальных платежей”, “размер арендной платы подлежит индексации не чаще одного раза в год и не более чем на 1%”). Конечно, любому арендатору выгодно, чтобы по условиям договора плата за арендованное имущество была величиной постоянной и индексации не подлежала (т. е. чтобы в договоре была указана фиксированная сумма арендной платы и не прописана возможность ее увеличения; либо прямо прописано, что размер арендной платы изменению не подлежит). Однако не каждый арендодатель согласится с такими формулировками. Повышается стоимость коммунальных платежей, меняется рыночная цена недвижимости, изнашиваются и подлежат замене коммуникации и прочее оборудование… Все это может послужить причиной увеличения арендной платы.

Чаще всего ежемесячная арендная плата состоит из базовой и переменной величин. Базовая часть может меняться в случае изменения ситуации на рынке недвижимости. Кроме того, в некоторых договорах предусмотрена ежегодная индексация базовой части арендной платы на указанную величину (например, на 1 тыс. руб.

; на 2%) либо на величину индекса потребительских цен (размер инфляции). Переменная величина включает в себя коммунальные и эксплуатационные платежи.

Чаще всего договором установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения размера коммунальных и эксплуатационных платежей снабжающими и эксплуатирующими организациями.

Анастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park, поделилась моделью установления арендной платы, которая кажется ей наиболее оптимальной. “Нужно уходить от постоянного и переменного размера арендной платы”, – считает Анастасия.

По ее мнению, гораздо лучше прописать в договоре размер арендной платы в качестве формулы и указать на возможность (или невозможность) и порядок индексации каждой ее составляющей. Например, “ежемесячная арендная плата состоит из базовой ставки, которая составляет 20 тыс. руб.

и является неизменной; стоимости амортизации имущества, которая равна 2 тыс. руб. и может быть пересмотрена по соглашению сторон; оплаты коммунальных платежей, которая взимается согласно тарифу, установленному ресурсоснабжающими организациями”.

Так, если одним из элементов арендной платы будет плата за содержание и ремонт здания и мест общего пользования, то арендодатель уже не сможет поднять арендную плату, мотивируя это тем, что ему необходимо чинить сломанный лифт или мусоропровод.

В случае, если арендодатель все же увеличил размер арендной платы, при несогласии с этим решением арендатор может обжаловать его в суде. Практика показывает, что суды часто принимают сторону арендаторов, однако решающим фактором будут являться условия, прописанные в договоре аренды.

Если договором аренды не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с установлением рыночной стоимости арендной платы, то арендодатель не вправе требовать оплаты в новом размере.

Это распространяется даже на случаи, когда действующие на момент заключения договора аренды ставки арендной платы были крайне низкими и не отражали ситуацию, реально складывающуюся на рынке недвижимости (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. № 13АП-27545/2013 по делу № А42-3901/2013).

Некоторые стороны, напротив, предусматривают в договорах возможность одностороннего увеличения размера арендной платы в связи с изменением ситуации на рынке. При этом, если точный размер изменения не прописан, между арендатором и арендодателем может возникнуть спор.

И тогда не поможет даже заключение об увеличении цены. “Если арендатор пойдет в суд, он, естественно, принесет туда тот отчет об оценке, который будет устраивать его. И арендодатель со своей стороны тоже принесет “выгодный ему” отчет об оценке.

Скорее всего, суд назначит собственную экспертизу, которую потом кто-то захочет оспорить. К чему мы придем?” – негодует Анастасия Помелова.

Чтобы избежать таких изнуряющих и бессмысленных споров, гораздо разумнее предусмотреть в договоре аренды фиксированную ставку, на которую может увеличиться арендная плата (например, на 5% или ставку рефинансирования Банка России).

Если такого рода спор все же возник, арендатору необходимо доказать факт злоупотребления арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы.

Если суд признает, что плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, то на основании п. 2 ст.

10 ГК РФ суд должен отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).

Кроме того, имеет смысл четко прописать процедуру увеличения такой платы. Например, предусмотреть, что в случае изменения арендодателем размера арендной платы последний обязан направить арендатору подписанное надлежащим лицом уведомление.

Некоторые стороны даже указывают способ (заказное письмо с уведомлением о вручении, телеграмма, нарочно) и срок его направления. До момента исполнения указанных выше условий размер арендной платы считается неизменным.

В случае обращения сторон в суд необходимо установить факт направления арендатору указанного извещения, способ и срок его направления.

С арендатора не может быть взыскана неустойка (пени) за время, в течение которого он продолжал платить за арендованное имущество по прежней цене, если он не получал извещения либо получил его в ненадлежащем виде (постановление ФАС Центрального округа от 27 февраля 2014 г. № Ф 10-299/2014 по делу № А35-4352/2013).

Рекомендуем указать в договоре аренды обязанность сторон в случае увеличения размера арендной платы заключить в письменном виде дополнительное соглашение. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается.

Это значит, что при наличии такого условия никто не сможет принудить вас к заключению дополнительного соглашения, а без его заключения – к оплате арендной платы в увеличенном размере. Такой позиции придерживаются и суды, например, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15 января 2013 г.

№ 10728/12 по делу № А23-2648/2011.

Что касается частоты изменения размера арендной платы, то если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст.

614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г.

№ 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).

Не стоит думать, что включение в договор условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, означает обязательное изменение арендной платы в будущем. Такое условие подчинено принципу свободы договора (ст.

421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения участников сделки об изменении обязательств (Постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28 мая 2014 г.

по делу № А45-5936/2014, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 июня 2014 г. № Ф01-2484/2014 по делу № А43-19405/2013). 

МНЕНИЕ

Екатерина Орлова, директор Real Estate Orlova Consulting & Development:

“Основами для сохранения неизменности изначальных договоренностей по арендной плате являются точное описание предмета аренды и штрафных санкций. Для этого в договоре аренды рекомендую перечислить все находящееся в квартире движимое имущество, а также прописать, за чей счет устраняются возникшие не по вине арендатора неисправности этого имущества.

Аналогично описываются коммунальные услуги (возможно указать реквизиты договоров с ресурсоснабжающими организациями). Кроме того, укажите, что изменение условий договора возможно с письменного соглашения сторон.

В разделе “ответственность сторон” важно уделить внимание ответственности арендодателя в случае досрочного расторжения договора по его инициативе”.

Оплата по новым условиям

СОВЕТ

Посмотреть примерную форму договора аренды можно в системе ГАРАНТ. Для этого в базовом поиске введите “договор аренды” и выберите “Формы документов”.

Если после получения от арендодателя уведомления о повышении размера арендной платы арендатор начнет платить по новому тарифу, это будет означать его согласие, и оспорить в дальнейшем новую стоимость аренды станет практически невозможно.

Дело в том, что направление арендодателем уведомления будет приравнено к оферте – адресованному одному или нескольким конкретным лицам предложению, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (ч. 1 ст. 435 ГК РФ).

Согласие с ее принятием называется акцептом (ч. 1 ст. 438 ГК РФ). При совершении в установленный арендодателем срок действий по выполнению указанных в оферте условий договора (в том числе по уплате соответствующей суммы аренды) арендатор акцептирует (принимает) оферту (ч. 3 ст. 438 ГК РФ).

При этом при изменении договора аренды (а именно увеличении арендной платы) обязательства сторон сохраняются в измененном виде (ч. 1 ст. 453 ГК РФ). Таким образом, производя оплату с учетом увеличенного размера аренды, арендатор принимает предложенные арендодателем условия договора в части увеличения стоимости арендной платы (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014).

Кроме того, не рекомендуем вовсе прекращать платить за арендованное имущество, поскольку просрочка оплаты влечет наложение неустойки (пени). Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Исключений из этого правила для случаев необоснованного и незаконного, на взгляд арендатора, увеличения размера аренды гражданским законодательством не предусмотрено. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требованиями закона и иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ). Договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

Таким образом, при прекращении оплаты за аренду суд может обязать вас выплатить неустойку (пени) (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014). 

МНЕНИЕ

Анастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park:

“Чем подробнее в договоре аренды прописан механизм, по которому рассчитывается арендная плата, а также иные отношения с контрагентом, тем больше шансов уйти от односторонних решений со стороны арендодателей. А значит, не будет и неразрешимых споров. Я думаю, это единственный способ, который дает возможность арендатору сохранить с арендодателем нормальные партнерские отношения”.

 ***

Очевидно, что заставить лицо заключить договор на тех или иных условиях невозможно.

Однако если арендодатель заинтересован в сдаче своего жилья не меньше, чем арендатор в его найме, то обсудить условия будущего договора и с помощью переговоров и совместных уступок прийти к положениям, которые будут устраивать обе стороны, – вполне реально.

И даже если стороны потеряют при этом какую-то сумму денег, зато приобретут спокойствие и уверенность в том, что в случае конфликта они смогут обратиться в суд и отстоять свои права на арендованное имущество.

Последняя актуализация: 13 апреля 2016 г.

Документы по теме:

Материалы по теме:

Источник: http://www.garant.ru/actual/arenda/

Увеличение арендной платы

Может ли арендодатель увеличить арендную плату в одностороннем порядке

г. ________________ «___»________ ___ г. _______________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», (Ф.И.О. или наименование) в лице __________________, действующего на основании _________________, с одной стороны, и _____________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», (Ф.И.О.

или наименование) в лице _________________, действующего на основании ________________, с другой стороны, заключили настоящее Дополнительное соглашение (далее — «Допсоглашение») о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ 1.1. В дополнение к договору аренды от «___»_________ ___ г.

N __ следующего имущества: _____________________________________________ стороны (наименование, индивидуализирующие признаки) согласились изменить размер арендной платы на условиях настоящего Допсоглашения (далее соответственно — «арендная плата» и «имущество»). 1.2.

Размер арендной платы, установленный статьями ___, ___, ___ договора аренды N ___, не подлежит применению сторонами с момента заключения настоящего Допсоглашения. 1.3.

Стороны согласовали следующий размер арендной платы: за _________________________________________ Арендатор вносит арендную (все или определенная часть имущества) плату в размере ______ рублей; ______________________________________________________________________. (иной размер и порядок уплаты с учетом п. 2 ст. 614 ГК РФ)

2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

2.1. Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, переданного в пользование, если эти недостатки препятствуют обычному использованию его по назначению за согласованную плату, при условии, что эти недостатки существовали при заключении Допсоглашения и не были и не могли быть известны Арендатору.

2.2. Арендатор возмещает Арендодателю все убытки, связанные с нарушением уплаты согласованного размера арендной платы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

2.3. Уплата штрафных санкций не освобождает Стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.

3. ФОРС-МАЖОР

3.1.

Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Допсоглашению, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Допсоглашения в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияния и за возникновение которых он не несет ответственности, например: землетрясение, наводнение, пожар, теракт, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

3.2. Сторона, попавшая под влияние форс-мажорных обстоятельств, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее ______ календарных дней со дня наступления таких обстоятельств.

4. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

4.1. Все возможные споры, вытекающие из данного Допсоглашения, стороны будут разрешать путем переговоров.

4.2. В случае недостижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке.

5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящее Допсоглашение заключено в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

5.2. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Допсоглашением, стороны будут руководствоваться договором аренды N ____ и действующим законодательством Российской Федерации.

6. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: _____________________________________________

Арендатор: ________________________________________________

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель Арендатор _____________________ ____________________ (М.П.) (М.П.)

Указав, что арендная плата в случае инфляции может быть изменена, не всегда можно ее увеличить. Уточнение вида: подлежит изменению, гарантирует изменение в обязательном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Основанием изменения твердой суммы арендной платы могут быть лишь объективные обстоятельства.

К причинам повышения арендной платы относят: изменение оценочной стоимости объекта аренды в связи с изменением законодательства, рост рыночной стоимости, определенный оценщиком, варьирование индекса инфляции.

В мире рыночных отношений, когда продавец желает продать подороже, а покупатель – купить подешевле, спорных вопросов можно избежать исключительно аргументированным, юридически и экономически точно составленным договором. Сроки договора обычно не превышает 11 месяцев.

Может ли арендодатель увеличить арендную плату в одностороннем порядке

Источник: https://atorcenter.ru/uvelichenie-arendnoj-platy/

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

Может ли арендодатель увеличить арендную плату в одностороннем порядке

Ответ не вполне однозначен: он не лежит на поверхности, готовый к применению, а требует изучения конкретной ситуации.Две стороны заключают договор, по которому одна из них предоставляет свое имущество во временное владение и пользование за определенную плату, а вторая обязуется своевременно платить за возможность пользоваться данным имуществом.

В соответствии со ст 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить плату за используемое имущество своевременно.Существует общее правило, по которому, при просрочке платежа по договору, арендатору направляется предупреждение в письменном виде о необходимости внесения платы в срок до 30 дней.

Если предупреждение будет проигнорировано, арендодатель может взыскать не уплаченные средства через суд, с требованием расторгнуть договор.Если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату – это основание для одностороннего расторжения договора арендодателем, причем, если такой пункт внесен в договор, он может сделать это внесудебном порядке.

Однако при этом договор должен признаваться прекращенным только с момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Если же доступ в помещение запрещается арендодателем без направления такого уведомления, его действия можно считать незаконными. Ведь арендатор сохраняет свои права на владение и пользование имуществом по договору.

Арендодатель вправе запретить доступ в помещение после расторжения договора. Но правомерен или нет запрет на доступ в помещение в случае, если договор в силе?Ответ таков: правомерен, если это предусмотрено в договоре; и неправомерен, если в договоре нет подобного пункта.

Арендодателю целесообразно включать в договор данное условие, для того чтобы суд признавал законным его право на ограничение доступа в помещение. В противном случае закон останется на стороне арендатора, признав действия арендодателя незаконными.

Может ли арендодатель на законных основаниях увеличить арендную плату через полгода после заключения договора?

Очень часто на практике арендодатели пытаются предусмотреть в договоре возможность изменять арендную плату чаще, чем это допускается законом.Согласно п 3 ст 614 ГК РФ, размер арендной платы может меняться, если иное не предусмотрено договором, но не чаще одного раза в год.

Норма закона направлена на то, чтобы защитить арендатора от попыток чрезмерно частого увеличения оплаты аренды. Возможность зафиксировать более длительный период, в течение которого цена остается неизменной, как раз допускается. Можно, к примеру, добавить в арендный договор условие о том, что плата не может меняться чаще, чем раз в два года.

Поэтому можно однозначно заявить, что возможности законным образом увеличить арендную плату, твердо зафиксированную в договоре, через полгода после заключения сделки у арендодателя нет.

Даже если, в соответствии с договором аренды, собственник может в одностороннем порядке повышать сумму арендной платы, то Ст 614 ГК РФ указывает на недопустимость повышения стоимости аренды более чем на 10 % и чаще чем один раз в год.Однако существуют договоры аренды, которые предусматривают ежеквартальное изменение арендной платы путем её индексации с учётом инфляции.

При таком варианте вполне возможно, что реальный размер арендной платы повысится уже через полгода, после заключения договора.Рассматривая споры, касающиеся договоров аренды, суды ориентируются на то, что условие о порядке исчисления арендной платы либо её строго фиксированный размер должны оставаться неизменными в течение года после заключения сделки.

Допускается увеличение размера платы за аренду чаще одного раза в год по обоюдному соглашению сторон. При этом в договоре может отсутствовать возможность такого изменения. Главное при этом – согласие арендатора. Если же плата повышается арендодателем в одностороннем порядке, то он обязан не нарушать установленный законом срок (не чаще одного раза в год) либо действовать в рамках договора.

Может ли квартиросъемщик требовать снижения арендной платы, если в результате протечки трубы, пол и стены в помещении были испорчены?

П 4 ст 614 ГК РФ предоставляет возможность арендатору потребовать снижения арендной платы за используемое помещение.

Однако для этого необходимо наличие двух существенных оснований:

  • во-первых, должны значительно снизиться полезные свойства арендованного объекта;
  • во-вторых, в этом не должно быть вины самого арендатора, то есть ухудшение состояния помещения должно произойти по независящим от него причинам.

Таким образом, в первую очередь необходимо выяснить причину протечки, и то, было ли арендатором сделано всё возможное для того, чтобы не допустить порчи чужого имущества.Возможно арендатор сам является виновником протечки или имел возможность вовремя ликвидировать её последствия, не допустив тем самым ухудшения состояния стен и пола арендованной квартиры.

В таком случае он не может претендовать на снижение арендной платы, и даже, напротив, обязан возместить собственнику квартиры причиненный ущерб.

Если будет выяснено, что протечка трубы произошла в силу обстоятельств, к которым арендатор не имеет отношения, а пол и стены помещения сильно испортились до того, как он успел что-либо предпринять, то требования квартиросъемщика о снижении платы за аренду вполне правомерны.При заключении договора, арендатор рассчитывал на иные условия проживания. Испорченные стены и пол – существенное ухудшение состояния имущества, которое, при условии отсутствия вины арендатора, является основанием для снижения арендной платы.

Источник: https://ppt.ru/kodeks/gk/st-614

Увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке и расторжение договора аренды между банком и предпринимателем. Отмена постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и удовлетворение кассационной жалобы адвоката

Может ли арендодатель увеличить арендную плату в одностороннем порядке

В моей арбитражной практике было достаточно много дел, связанных со спорами по договорам аренды. Большинство из таких споров не представляют никакой трудности.

В рассматриваемом в публикации деле, казалось бы, все было очевидно, но, тем не менее, возможно благодаря личности ответчика, апелляционная инстанция вынесла, на мой взгляд, странное постановление, которое было отменено судом кассационной инстанции.

Фабула

Муниципальное образование (далее – МО) выставило на торги нежилые помещения, которые были приобретены индивидуальным предпринимателем (далее – ИП). Как ни парадоксально, но за месяц до торгов МО сдало часть продаваемых помещений в аренду Банку. В чем заключался в данном случае интерес МО мне неясно, но это не имеет значения для рассматриваемого дела.

Договором аренды были предусмотрены в частности следующие условия: право арендодателя не чаще одного раза в год увеличивать в одностороннем порядке размер арендной платы; в случае, если арендатор был не согласен с увеличением размера арендной платы договор аренды подлежал расторжению.

ИП, воспользовался правом и увеличил размер арендной платы в три раза по сравнению с арендной платой, установленной Банком и МО при заключении договора аренды, уведомив об этом Банк.

Банк написал ИП письмо, в котором не соглашался с увеличенным размером арендной платы, ссылаясь на то, что новый размер арендной платы не соответствует методикам её расчета МО. Банк полагал, что к данному договору аренды должны применяться ставки арендной платы муниципального имущества, так как он изначально заключал договор с МО.

Банк соответственно был согласен с увеличением размера арендной платы, но только в той мере, насколько она могла бы увеличиться, если бы имущество оставалось бы в муниципальной собственности.

ИП не согласился с позицией Банка и обратился в АС города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Исковое заявление я не готовил и вступил в дело на последнем заседании.

В иске ИП ссылался на два основания расторжения договора аренды, одно из которых мной было расценено, как совершенно бесперспективное и я на нем не акцентировал внимания суда. Не в моем стиле собирать все мыслимые и немыслимые доводы в одну кучу, чтобы суду было трудно разбираться.

Я, как правило, всегда сосредотачиваюсь на наиболее значимых моментах и не пытаюсь перегрузить суд, чтобы он отсеивал зерна от плевел.

Решение суда первой инстанции

В итоге суд первой инстанции согласился с нашими доводами и расторг договор аренды в связи с тем, что ответчик не согласился с новым размером арендной платы. Банк подал апелляционную жалобу в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, и она была удовлетворена.

Апелляционное постановление

В апелляционном постановлении в частности говорилось:

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции ошибочными, а решение — подлежащим отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Пунктом 3.

4 договора действительно предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке пересмотреть (увеличить) арендную плату путем уведомления не чаще 1 раза в год в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а пунктом 5.3.

2 — право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением.

При этом договор не содержит условий о порядке формирования размера арендной платы и не предусматривает обстоятельств, при наступлении которых этот размер может быть изменен, из чего истец делает вывод, что он не ограничен в своем праве и может устанавливать арендную плату в любом размере без указания причин.

Ответчик с подобным толкованием условий договора не согласен, и апелляционный суд считает его позицию обоснованной.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ, если буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Заключая с МО  в лице Администрации договор аренды на объект нежилого фонда, находящийся в муниципальной собственности, ответчик знал, что установленный в договоре размер арендной платы определен в соответствии с Методикой расчета, утвержденной решением …… совета депутатов (СД) от ….  N ….., а базовая ставка определена в соответствии с решением СД от… N… и составляет…… за 1 кв. м в год, что подтверждается материалами дела, не оспаривается истцом и признается представителем Администрации МО.

С учетом положений ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» Администрация МО, выступая в качестве арендодателя, права самостоятельно устанавливать размер арендной платы не имела, а обязана была руководствоваться утвержденной Методикой и размером базовой ставки, а изменять размер арендной платы вправе только в случае, если эти изменения связаны с принятием соответствующих решений СД. Именно из этого исходили стороны при заключении договора независимо от того, нашло это отражение в тексте договора или нет. Указанное не оспаривается представителем МО и не нуждается в дополнительных доказательствах, так как порядок сдачи в аренду государственного и муниципального имущества регулируется соответствующими правовыми актами.

Апелляционный суд отклоняет доводы истца и 3-го лица о том, что с переходом объекта нежилого фонда из муниципальной в частную собственность данные правила утрачивают силу и истец, к которому перешли права арендодателя, вправе исходить из буквального содержания условий договора. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Указанное означает, что к истцу перешли права и обязанности по договору в том объеме и на тех условиях, которые принадлежали первоначальному арендодателю.

 В силу изложенного выше следует признать, что истец вправе в одностороннем и уведомительном порядке изменять размер арендной платы только тогда, когда такое право возникло бы у первоначального арендодателя.

Иное толкование нарушает баланс интересов сторон и противоречит требованиям статей 450, 424, 619 Гражданского кодекса РФ.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Естественно, что указанные доводы с точки зрения гражданского права, на мой взгляд, больше похожи на правовой абсурд, но, тем не менее, мне пришлось очень подробно мотивировать кассационную жалобу, чтобы показать полную несостоятельность данного судебного акта, как с точки зрения материального, так и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы

В кассационной жалобе я привел следующие доводы:
Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения или изменения договора. Из данной нормы можно сделать вывод, что личность арендодателя не имеет существенного значения, иначе в силу ст.

388 ГК РФ для перехода прав арендодателя требовалось бы согласие арендатора. Истец, стал правопреемником Третьего лица в конкретном договоре. м договора является совокупность его условий, которые были согласованы сторонами при его заключении.

Все условия, являющиеся обязательными для сторон вышеназванного договора аренды, зафиксированы в зарегистрированном регистрирующим органе документе.

 Как уже упоминалось выше ни в тексте самого договора, ни в приложениях к нему не содержится никакой методики определения арендной платы. Более того, нет никаких данных, исходя из какой методики, рассчитан размер первоначальной арендной платы.

Кроме того,  договор аренды содержит ясное и чёткое условие о порядке изменения размера арендной платы, предоставляя арендодателю право по своему усмотрению формировать размер арендной платы. ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

  В данном случае никакой неясности, требующей толкования договора, не имеется, так как содержание его совершенно ясно. 

Таким образом, суд, неправильно применив ст. 431 ГК РФ, по существу внёс в договор новое условие о размере арендной платы и порядке её изменения. Между тем, при заключении договора аренды Банк мог потребовать включения в договор условие о методике расчёта арендной платы или условия о пределах возможного увеличения арендной платы.

Иначе говоря, из договора следует, что Банк был согласен с потенциальной возможностью любого увеличения арендной платы со стороны арендодателя.

 Из изложенного следует, что суд апелляционной инстанции, проявив опеку над Банком, являющимся профессиональным участником коммерческих отношений, уже после заключения договора аренды сделал то, что мог  бы осуществить сам Банк при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции для обоснования своей позиции сослался на положения ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” (правда, из обжалуемого постановления не ясно на какие положения). Между тем, из данного закона следует лишь то, что  органы местного самоуправления могут распоряжаться муниципальной собственностью, в том числе и сдавать её в аренду (ч.2 ст.

6; ч.3 ст. 29). Совершенно очевидно, что процедура принятия решения об установлении размера арендной платы, т.е. формирования воли и волеизъявления муниципального образования как арендодателя, отличается от процедуры приятия решения о размере арендной платы предпринимателем или акционерным обществом.

Однако процедура принятия решения о новом размере арендной платы относится к личности арендодателя. В нашем случае арендатор не наделён договором правом на какое-либо влияние на формирование размера арендной платы, на ограничение размера её увеличения. Для арендатора любое увеличение арендной платы со стороны арендодателя является обязательным.

Если бы, например, предыдущий собственник принял бы решение об увеличении арендной платы в 4 раза, то данное решение было бы обязательным.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Из данной нормы следует, что в случае перехода права собственности на сданный в аренду объект недвижимости от собственника А к собственнику Б, далее к собственнику В и так далее, каждый из них будет реализовывать право на изменение размера арендной платы, предусмотренное договором, по разному.

Обязывать собственника Б, В и дальнейших руководствоваться усмотрением первого собственника – значит произвольно вмешиваться в частные дела и препятствовать осуществлению гражданских прав, что противоречит фундаментальным принципам гражданского права.

Выводы обжалуемого постановления противоречат и ст. 424 ГК РФ, согласно которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Лишь в случаях, прямо предусмотренных законом цены (тарифы, ставки и т.п.

) устанавливаются или регулируются уполномоченными на то государственными органами. Совершенно очевидно, что цены на аренду муниципального имущества не устанавливаются и не регулируются никакими государственными органами, так как в силу ст.

12 Конституции РФ органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти, а распоряжение муниципальным имуществом отнесено ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” к предметам ведения местного самоуправления (ст. 6).

Соглашением же сторон была установлена первоначальная цена исполнения договора и порядок её последующего изменения.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришёл к ошибочному выводу, что Истец является правопреемником первоначального арендодателя не только в отдельном обязательстве, но и в части личности арендодателя, в то время как для договора аренды личность арендодателя не имеет значения. Истец вопреки выводу суда не изменил договор аренды, а осуществил право, вытекающее из условий договора.

Как уже упоминалось выше суд апелляционной инстанции вопреки ясному условию договора о цене и порядке её изменения пришёл к выводу, что оно не позволяет определить  содержание договора, сослался в обоснование своего толкования на “все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон”. В то же время в ст. 271 АПК РФ содержится обязательное требование в постановлении суда апелляционной инстанции обосновывать свои выводы ссылками на доказательства. В обжалуемом постановлении нет ссылки ни на одно доказательства. На какие переговоры, переписку, практику, последующее поведение ссылается суд Истцу из постановления суда апелляционной инстанции  или материалов дела не видно.

Остаётся один вывод, заключающийся в том, что об этих обстоятельствах известно лишь суду и Банку. Равным образом, из обжалуемого решения не видно  какими обычаями делового оборота, сложившегося в какой  области предпринимательской деятельности, руководствовался суд.

Напротив, о какой практике, сложившейся между Банком и первоначальным арендодателем, о каком последующем поведении сторон, может идти речь, если договор аренды был заключён …….

года, а Истец стал собственником объекта недвижимости ……… года, что подтверждается материалами дела.

Муниципальное образование было арендодателем менее месяца, сдав имущество в аренду непосредственно перед торгами, не имея никакого интереса в передаче имущества в аренду.

Таким образом, выводы суда не основаны на каких-либо доказательствах, представленных сторонами, а, наоборот, противоречат имеющимся в деле доказательствам, а из изложенного уже следует отсутствие объективности при оценке доказательств.

Кассационное постановление

Суд кассационной инстанции полностью согласился с нашими доводами и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Очень странно, что апелляционная инстанция вынесла постановление вопреки очевидным вещам. Если бы в договоре аренды была привязка расчета арендной платы к Методике муниципального образования, то никто и не стал бы спорить, но эта инстанция фактически включила в договор новое условие, что, на мой взгляд, является весьма грубой ошибкой, а, может быть, здесь имела значение личность ответчика?

Источник: https://pravorub.ru/cases/82815.html

Увеличение арендной платы в одностороннем порядке – Юридический ликбез

Может ли арендодатель увеличить арендную плату в одностороннем порядке

Указав, что арендная плата в случае инфляции может быть изменена, не всегда можно ее увеличить. Уточнение вида: подлежит изменению, гарантирует изменение в обязательном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Основанием изменения твердой суммы арендной платы могут быть лишь объективные обстоятельства.

К причинам повышения арендной платы относят: изменение оценочной стоимости объекта аренды в связи с изменением законодательства, рост рыночной стоимости, определенный оценщиком, варьирование индекса инфляции.

В мире рыночных отношений, когда продавец желает продать подороже, а покупатель – купить подешевле, спорных вопросов можно избежать исключительно аргументированным, юридически и экономически точно составленным договором. Сроки договора обычно не превышает 11 месяцев.

Внимание

N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что «при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления».Если же в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, такое условие возможно было признать ничтожным, ссылаясь на пункт 3 статьи 614 ГК РФ. Например, процитирую Определение ВАС РФ от 21.02.2011 N ВАС-9525/10 по делу N А75-10558/2009:»…согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если вы видите, что арендная плата увеличилась явно несоразмерно рыночным расценкам, обратитесь к оценщику для установления действительной рыночной стоимости права пользования на условиях аренды имуществом.

После этого сообщите в письменном виде арендодателю свою позицию и приложите копию отчета оценщика.Если арендодатель не идет вам навстречу, то вы можете обратиться в суд с требованием о признании уведомления об увеличении арендной платы недействительным и не подлежащим применению.

Например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу N А05-8698/2012.

Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке

Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке”.

“Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. настоящего договора”.

——————————– При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям.

Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть сформулировано максимально конкретно, подробно и однозначно.

Арендные отношения, с древних времен самые распространенные, требуют внимания и точности при заключении договора.

Сложности, спорные ситуации чаще всего возникают, поскольку порядок повышения арендной платы не достаточно тщательно оговорен.

Право изменения арендной платы принадлежит арендодателю в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. При этом обязательным условием являются:

  • соглашение сторон (чаще всего касается сроков изменения договора),
  • условия изменения порядка (одностороннее решение арендодателя об изменении суммы аренды может предусматривать письменное уведомление),
  • сроки не более одного раза в год, если нет других условий.

В условиях необходимости повышения арендной платы, к примеру, резкий скачек инфляции, арендодатель начинает процесс изменения договорных требований.
Односторонний порядок этого изменения вполне возможен.

7.2. изменение размера арендной платы в одностороннем внесудебном порядке

Важно

В таком случае срок вступления изменений в силу определяется по правилам ст. ст. 190 – 192 ГК РФ. В договоре указывается период времени, по истечении которого применяются новые условия.

——————————– Примеры формулировки условия: “Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество (указываются Ф.И.О.
оценщика).

ГК РФ предусмотрены правила определения момента прекращения договора в связи с частичным отказом от него. Договор считается прекращенным с момента получения стороной соответствующего уведомления.

Представляется, что к определению момента изменения размера арендной платы в одностороннем порядке данная норма может быть применена по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). О том, когда уведомление считается полученным, подробнее см.
п. 13.3.

3 настоящих Рекомендаций. 7.2.4. Периодичность и случаи одностороннего изменения размера арендной платы В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором.

Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще.

3. изменение сумм арендной платы

Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении.

Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор”.

Источник: https://pravolikbez.com/uvelichenie-arendnoy-platy-v-odnostoronnem-poryadke/

Юрист Авилин
Добавить комментарий