Договор является актом приема передачи

Как составить акт приема-передачи квартиры

Договор является актом приема передачи

Подписание передаточного акта дисциплинирует продавца и покупателя. Этот документ имеет значение для каждой из сторон. Покупателю он позволит получить квартиру в надлежащем виде, а продавцу – избавиться от риска ее повреждения. Но чтобы акт приема-передачи из «лишней бумажки» превратился в неопровержимый документ, его необходимо грамотно составить.

Составление и подписание передаточного акта завершает сделку купли-продажи недвижимого объекта. Его оформление означает, что стороны исполнили взаимные обязательства в отношении друг друга. В документе указывается фактическое состояние жилплощади в момент ее передачи новому владельцу.

Скачать образец акта приема-передачи квартиры. 

Акт приема-передачи квартиры является обязательным условием перехода права собственности от продавца к покупателю, если иное не оговорено договором между ними.

Данное правило зафиксировано в Гражданском кодексе (статья 556).

Если под разными предлогами одна из сторон уклоняется от подписания акта, это приравнивается к неисполнению ею своих обязательств со всеми вытекающими последствиями – вплоть до расторжения договора купли-продажи.

Передаточный акт – не простая формальность. Он может казаться таковым только до тех пор, пока в деловых отношениях продавца и покупателя не возникнут проблемы.

Например, приобретатель жилья заявит, что оно не соответствует качеству, на которое он рассчитывал, подписывая договор. Без передаточного акта это будет серьезным основанием для расторжения сделки в судебной инстанции.

Наличие данного документа подтвердит, что при принятии имущества претензий у покупателя не возникало.

Таблица 1. Значение передаточного акта

Для продавцаДля покупателя
После оформления и подписания документа все риски, связанные с повреждениями или утратой отчужденной квартиры, переходят к ее покупателю. В случае пожара, затопления и иных неблагоприятных событий в новом жилище он уже не сможет отказаться от сделкиЕсли договор купли-продажи содержит условие об обязательном подписании сторонами передаточного акта, то без него он не сможет зарегистрировать в Росреестре свое право собственности на жилплощадь
Продавец перестает нести ответственность перед третьими лицами. Если в передаваемой квартире прорвет трубу, из-за чего будут затоплены соседи, то разбираться с ними станет новый собственникВселение в новую квартиру обойдется без неприятных сюрпризов (срезанная батарея, снятый унитаз, чугунная ванна вместо джакузи, содранные обои – вместо евроремонта).
Обязанность по оплате коммунальных счетов после подписания документа также переходит к покупателюАкт – один из документов, необходимых для получения налогового вычета (в соответствии со ст.220 НК)
В случае попытки покупателя оспорить сделку акт будет доказательством, что проданная ему квартира была передана в хорошем состоянии и полностью соответствовала характеристикам, указанным в договореДо подписания передаточного документа он не сможет пользоваться приобретенной квартирой, так как ключи продавец обычно отдает после оформления акта.

Внимание! Отсутствие передаточного акта может стать основанием для обращения покупателя в судебную инстанцию. Он может оспорить заключенный с продавцом договор и заявить требование о его расторжении в связи с тем, что квартира была ему передана в ненадлежащем виде.

Документы

Подписание передаточного акта не требует ни от продавца, ни от покупателя предоставления обязательных документов. Стороны сами должны продумать, в чем они хотят убедиться, прежде чем поставить свою подпись.

https://www.youtube.com/watch?v=xYOfchPFVH8

Для продавца главное условие подписания бумаги – внесение покупателем полной оплаты за квартиру, обозначенной в договоре купли-продажи. Удостоверившись в этом, он может подписать передаточную бумагу. Предъявление акта в банке является одним из условий получения продавцом денежной суммы, хранящейся в ячейке.

Более уязвим после составления акта покупатель. Излишнее доверие к продавцу может привести к тому, что в его квартире еще долгие месяцы будут зарегистрированы посторонние лица, придет телефонный счет на несколько тысяч рублей. Перед подписанием акта надо не только визуально осмотреть приобретаемую недвижимость, но попросить продавца показать:

  • паспорт с отметкой о снятии с регистрационного учета (если по условиям договора он обязался сделать это до подписания акта приема-передачи);
  • документальные подтверждения, что квартира полностью освобождена от посторонних лиц (если в ней он был зарегистрирован не один) – «свежая» форма-9, их паспорта и т. д.;
  • оплаченные квитанции за последний месяц – за свет, телефон, по квартплате.

Для составления передаточной бумаги понадобится договор купли-продажи, заключенный в отношении отчуждаемой жилплощади. Его реквизиты указываются в акте.

Также в него вписываются паспортные данные покупателя и продавца, поэтому им нужно иметь при себе удостоверения личности.

Если регистраторы обнаружат в акте ошибки (например, неверный номер паспорта или договора), это послужит основанием для отказа в регистрации сделки.

Особенности заполнения и подписания

Только правильное заполнение акта приема-передачи квартиры придаст ему юридическую силу. Документ должен состоять из нескольких разделов:

  • наименование (заглавие) акта;
  • дата его подписания (слева), место составления (справа);
  • сведения о составителях документа – их ФИО, адрес проживания и паспортные данные;
  • суть (предмет) оформляемой бумаги;
  • ссылка на договор купли-продажи с указанием его номера и даты составления;
  • характеристики отчуждаемой квартиры;
  • подтверждение отсутствия претензий друг к другу;
  • подписи покупателя и продавца.

Вышеуказанный перечень пунктов – шаблон, который стороны вправе разнообразить. Часто акт подтверждает передачу продавцом ключей, освобождение жилплощади от посторонних лиц или полный взаиморасчет.

В то же время акт приема-передачи квартиры – это не только способ заявить об отсутствии взаимных притязаний. Если покупатель обнаружил серьезные технические или другие недостатки, ему следует перечислить их в документе. Это особенно актуально при покупке недвижимости в новостройке.

Перед подписанием передаточного акта покупатель или дольщик совершают визуальный осмотр помещения. Ставя свою подпись, они удостоверяют отсутствие только внешних дефектов.

Внимание! Если позже выяснится, что переданная квартира имеет серьезные скрытые недостатки, зная о которых, покупатель не стал бы ее приобретать, это станет поводом для их устранения или расторжения договора купли-продажи.

Рис. 2. Форма передаточного акта на квартиру. Источник: Бланкер.ру

Иногда составители акта подробно расписывают, в каком техническом состоянии передается недвижимый объект. Указывается:

  • вид ремонта (капитальный или косметический);
  • наличие коммуникаций – водоснабжения, электропроводки, отопления, телефонной линии;
  • состояние сантехники, полов, окон, потолков.

В других случаях стороны ограничиваются краткой фразой о том, что техническое состояние квартиры полностью соответствует условиям договора.

Если подписывается акт, в котором перечисляются все изъяны квартиры, и продавец обязуется их устранить, то передачи права собственности не происходит. Стороны дополняют документ условием, что она откладывается до устранения выявленных недостатков. Также указывается срок, в течение которого это следует сделать.

О правилах составления акта приема-передачи квартиры и его содержании рассказывает видеоинструкция:

Должен ли регистрироваться документ в Росреестре

Передаточный акт регистрации не подлежит, но от его наличия или отсутствия часто зависит, будет ли зарегистрирован чиновниками договор купли-продажи.

Распространена ситуация, когда стороны не оформляют передаточный документ, считая, что заключенного договора достаточно. Это справедливо, если в соглашении между покупателем и продавцом имеется пункт, что день его подписания и является моментом передачи прав новому собственнику квартиры. Тогда все риски и расходы на ее содержание тот начинает нести с указанной даты.

Покупателю следует внимательно отнестись к подписанию подобного договора. Это нужно сделать, убедившись, что квартира находится в хорошем состоянии, освобождена от прав третьих лиц и долгов по коммунальным платежам, иначе предъявить претензии к продавцу впоследствии будет сложно.

Но если такого пункта нет, значит, в договоре прописаны только условия сделки. То, что они исполнены, такой документ не подтверждает. Если к нему не приложат передаточную бумагу, то он не пройдет регистрацию в Росреестре.

Также стороны вправе указать в договоре, что акт приема-передачи жилого помещения составляется после официального одобрения сделки государственными органами. В данном случае у сотрудников Росреестра нет причин для отказа в регистрации перехода права собственности к новому хозяину жилья.

Основные ошибки при составлении документа

Ошибкой является подписание покупателем передаточного акта без претензий в надежде на порядочность и добросовестность продавца, устно пообещавшего все исправить. Пункт о том, что «стороны не имеют взаимных претензий», существенно осложнит его попытки добиться справедливости, если продавец откажется что-либо делать.

Покупатель совершает ошибку и том случае, когда отказывается подписать акт, ссылаясь на невыполнение продавцом своих обязательств. Например, купив квартиру в новостройке, он видит множество недоделок.

Уклоняться от подписания передаточной бумаги в ожидании их исправления – не выход. Пройдет 2 месяца, и акт приема-передачи, подписанный только застройщиком, автоматически станет документом, подтверждающим, что договор купли-продажи полностью исполнен обеими сторонами.

После этого заставить компанию устранить недочеты уже не удастся.

Если у приобретателя жилья есть претензии к его качеству или иные замечания, он должен перечислить их в акте. Надо описать, в каком состоянии оно находится. Тогда у продавца появится обязанность привести квартиру в надлежащий вид.

Неподписание передаточного акта застройщиком или продавцом может повлечь штрафные санкции.

Иногда при осуществлении дарения стороны считают, что и в этом случае передаточный документ необходим. Они правы лишь отчасти. Акт не считается обязательной бумагой при дарении, так как в отношении передаваемого имущества оно является безусловной сделкой.

Квартира, которой одаряется гражданин, может находиться в любом состоянии. Он не вправе требовать от дарителя, чтобы тот передал ему недвижимость определенного размера, месторасположения и технического состояния.

Если дар его не устраивает, одаряемый вправе от него отказаться, поэтому с данной точки зрения акт приема-передачи квартиры не имеет смысла.

Однако его подписание установит момент, начиная с которого все расходы и ответственность по отчужденной недвижимости ложатся на одаряемого. Также этот документ косвенно подтверждает, что человек принял дар.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/akt-priema-peredachi-kvartiry/

Договор купли-продажи одновременно акт приема-передачи

Договор является актом приема передачи

Да, может. Гражданской законодательство не обязывает стороны составлять отдельный акт приема-передаче при купле-продаже движимого имущества.

Судебная практика допускает возможность соединения в едином документе и договора купли-продажи, и акта приема-передачи даже отношении недвижимого имущества.

Поэтому стороны могут согласовать порядок перехода права собственности на судно в самом договоре купле-продаже, установив в нем условие, что право собственности на судно переходит в момент подписания договора при передаче покупателю ключей от него.

В случае возникновения судебного спора такая формулировка и без отдельного акта приема-передачи позволит определить и доказать исполнение сторонами своих обязанностей.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух и Системы Юрист.

1. Ситуация: Может ли продавец не оформлять отдельный акт приема-передачи недвижимого имущества, а указать все необходимые сведения в самом договоре купли-продажи

Да, может.

Судебная практика допускает возможность соединения в едином документе и договора купли-продажи, и акта приема-передачи.*

«Не может быть признан обоснованным довод суда кассационной инстанции о том, что отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения от ООО “Фирма «Одежда»” к предпринимателю свидетельствует о фактическом непоступлении этого помещения во владение последнего и препятствует осуществлению регистрации перехода права собственности на него к предпринимателю.

Согласно пункту 7 договора купли-продажи от 10.08.2004 продавец передает, а покупатель принимает нежилое помещение и связанные с его эксплуатацией документы в момент подписания договора, который по обоюдному согласию сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи этого объекта» (постановление Президиума ВАС РФ от 12 января 2010 г. № 10885/09).

Виктория Петрова

кандидат юридических наук, доцент, судья ФАС Московского округа

Юлия Копеева

старший эксперт ЮСС «Система Юрист»

Ирина Белокопытова

кандидат юридических наук, руководитель юридического управления ЗАО «Ольвекс»

2. Гражданский кодекс РФ

«Статья 484. Обязанность покупателя принять товар

1. Покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

2. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара.*

3. В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора*.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.*

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».

2. Рекомендация: Можно ли потребовать от продавца передать товар по заключенному договору купли-продажи

Действующее законодательство устанавливает обязанность продавца передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ), вопределенный срок (п. 1 ст. 457 ГК РФ).

Однако на практике возникают ситуации, когда продавцы отказываются передать товар или под различными предлогами уклоняются от его передачи.

Что можно сделать, если покупатель крайне в нем нуждается? Можно обязать продавца передать товар?

Чтобы ответить на эти вопросы, нужно отталкиваться от следующего:

  • установлено ли в договоре условие о предоплате и перечислена ли она;
  • является товар индивидуально-определенной вещью или определен лишь родовыми признаками.

О том, как действовать, если между сторонами есть спор о заключенности договора, см. Как помешать поставщику признать договор поставки незаключенным.

Договор не содержит условия о предоплате

2. Товар является индивидуально-определенной вещью

В такой ситуации покупатель может воспользоваться дополнительными правами, а именно может потребовать по своему усмотрению:

Это установлено пунктом 2 статьи 463 и статьей 398 Гражданского кодекса РФ.

Договор содержит условие о предоплате

Если в договоре установлено условие о предоплате, и покупатель ее перечислит, то будут действовать положения пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса РФ, и покупатель будет вправе потребовать:

При этом «право покупателя потребовать передачи оплаченного товара… закреплено вчасти 3 статьи 487 Кодекса, безотносительно к тому, является ли товар индивидуально-определенной вещью» (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30 августа 2010 г.

по делу № А53-23250/2009). То есть данной нормой необходимо руководствоваться вне зависимости от того, является ли товар индивидуально-определенной вещью, или вещью, определенной родовыми признаками.

Чтобы получить товар от продавца, потребуется доказать факт:

  • заключения договора купли-продажи;
  • внесения суммы предварительной оплаты;
  • неисполнения продавцом обязанности по передаче товара покупателю.

На это указал ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 31 мая 2012 г. по делу № А58-5449/2011. В то же время большинство судов требуют также представить доказательства того, что товар находится в наличии у продавца. Если товара уже нет, то имеет смысл предъявить иное требование.

Роман Бевзенко

кандидат юридических наук, начальник Управления частного права ВАС РФ (до августа 2014 г.), член рабочей группы по подготовке реформы ГК РФ

Сергей Аристов

выпускающий редактор ЮСС «Система Юрист»

Александр Краснов

руководитель юридического департамента ООО «АПХ “Мираторг”»

05.09.2014 г.

С уважением,

Алла Пыжова, эксперт БСС «Система Главбух».

Ответ утвержден Варварой Абрамовой,

ведущим экспертом БСС «Система Главбух».

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/3681-dogovor-kupli-prodaji-odnovremenno-akt-priema-peredachi

Передаточный акт к договору купли продажи квартиры: образец 2019

Договор является актом приема передачи

Купля-продажа недвижимости – это процедура, которая приводит к замене одного собственника на другого. Сделка включает несколько основных этапов, среди которых особенно важным является передача жилья от продавца покупателю. Составить передаточный акт к договору купли продажи квартиры совсем несложно, если придерживаться основных правил, установленных законом.

Что такое передаточный акт к договору купли продажи и когда он подписывается

Само по себе право собственности лица на квартиру неоднородно. Как говорят юристы, оно состоит из трех правомочий:

  • правомочие владеть;
  • правомочие пользоваться;
  • правомочие распоряжаться.

Владеть означает фактически обладать, пользоваться означает возможность использовать жилье по назначению (проживать в нем, сдавать в аренду и так далее). Правомочие распоряжения означает возможность определять юридическую судьбу – продавать, дарить, передавать в залог, завещать и тому подобное.

Первые два правомочия (владение и использование) возникают у покупателя в момент фактической передачи ему жилья. Возможность распоряжения возникает в момент государственной регистрации права собственности в ЕГРН.

Именно для подтверждения фактической передачи имущества (а значит – и первых двух прав собственника) и необходим передаточный акт. Он удостоверяет, что в определенный день продавец действительно передал покупателю квартиру, а покупатель провел осмотр и принял ее.

Его значение велико:

  • содержит информацию о состоянии жилья в день передачи – техническое, готовность к проживанию, вид отделки, перепланировка;
  • в нем имеются сведения обо всем движимом имуществе, переданном вместе с жильем (например, мебель);
  • со дня подписания документа хозяином становится покупатель – теперь он несет риск уничтожения или ухудшения имущества;
  • погашает обязанность продавца по передаче жилплощади;
  • центральное судебное доказательство по спорам о недвижимости наряду с ДКП.

Важно. Риск ухудшения или уничтожения имущества означает, что в случае, например, затопления, все убытки понесет уже покупатель, а не продавец. И выяснять отношения с соседями также придется уже покупателю.

Не нужно путать передачу и государственную регистрацию в ЕГРН – это различные процедуры, направленные на формирование у покупателя полного спектра прав.

Важно. Передаточный документ необходим для любой сделки с недвижимостью, а не только квартир. Поэтому на вопрос, при покупке иного жилья (например, дом) нужен ли акт, должен ли составляться передаточный документ – ответ положительный.

Наличие передаточного документа, который содержит информацию о факте передачи недвижимости, обязательно. Однако этим документом может быть не только передаточный акт, но и сам договор. Все зависит от того, как этот момент прописан в договоре.

Вариант 1. В договоре прямо указано, что передача недвижимости оформляется актом приема-передачи, например:

«В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче вышеуказанного имущества сторонами составляется и подписывается передаточный акт».

Если в тексте договора есть подобное условие (даже без ссылки на статью), отдельный документ обязателен. Без него сделка не будет считаться состоявшейся.

Вариант 2. В договоре указано, что передаточные функции выполняет сам договор, например:

«Настоящий договор купли-продажи является одновременно передаточным документом по смыслу ст. 556 ГК РФ. Подписывая договор, Продавец передает, а Покупатель принимает Объект недвижимости».

Подобное условие освобождает стороны от составления отдельного передаточного документа. Передача в такой сделке подтверждается самим договором. Такая ситуация является абсолютно законной, однако она не преследует интересы покупателя, поскольку в договоре редко описывается состояние жилья подробным образом.

Вариант 3. Если договор не содержит никакого порядка передачи, обязательно нужно составить акт. Без передаточного документа такая сделка не считается завершенной.

Таким образом, при покупке помещения по договору купли продажи сделку передачи квартиры лучше оформить отдельным документом

Образцы

Обязательная строгая форма передаточного акта при продаже квартиры законом не предусмотрена. Можно составить свой вариант с нуля или воспользоваться бланками, представленными ниже:

В случае, если среди указанных выше актов нет подходящего, можно взять стандартный акт приема передачи квартиры при продаже – образец, и добавить в него любое условие.

Что должен содержать передаточный акт

Акт сдачи должен содержать следующую информацию:

  • название, которое показывает, что передается недвижимость (например, «Акт приема-передачи»);
  • информацию о дне и месте составления;
  • сведения о сторонах: ФИО, паспорт, адрес;
  • указание на ДКП (ДДУ), к которому составлен акт;
  • информация о текущем состоянии жилья: адрес, техническое состояние, готовность, состояние отделки, недостатки, если таковые есть;
  • указание на отсутствие претензий покупателя по поводу состояния жилья;
  • расчеты по сделке (уже произведены полностью или предусмотрена рассрочка / отсрочка);
  • отсутствие претензий продавца по поводу оплаты, если расчет произведен;
  • указание на то, что в квартире никто не зарегистрирован и отсутствует задолженность по коммунальным платежам.

В акт можно добавить любую другую информацию по поводу договора или передачи квартиры. Акт составляется в трех экземплярах, два из них остаются у сторон, а третий передается в Росреестр для регистрации права собственности покупателя.

Важно. Если покупатель приобретает новую квартиру в черновой отделке и планирует в налоговый вычет включить расходы на ремонт, в акте нужно обязательно указать готовность в процентах и отсутствие отделки для постоянного проживания.

Лучше взять один из бланков акта приема недвижимости, представленных выше, чтобы не запутаться.

Как правильно принять недвижимость

Осматривать нужно последовательно, чтобы увидеть все особенности жилья на момент его передачи. Для полного осмотра лучше придерживаться следующих шагов:

  1. Проверить внешнее состояние отделки комнат, состояние полов, потолков и стен – оценить отделку с позиции пригодности для проживания.
  2. Проверить все коммунальные системы на работоспособность: электричество (состояние проводки), водоснабжение, водоотведение, тепло, газ.
  3. Отдельно проверить санузел и кухню на наличие плесени и грибка.
  4. Проверить стены, подоконники на наличие трещин.
  5. Окна и двери также нужно проверить, чтобы они легко открывались и закрывались. Зазоры должны отсутствовать.
  6. Сверить планировку квартиры с техническим планом БТИ.
  7. Снять показания счетчиков на момент передачи квартиры – указать их в акте.

Общие советы, которые нужно учесть при приемке:

  1. При осмотре нужно обратить внимание на то, чтобы не было посторонних запахов и звуков.
  2. Лучше проводить осмотр в светлое время суток, чтобы оценить количество естественного света.
  3. Немаловажно проверить, на какие стороны света ориентированы окна.
  4. Если осмотр производится в холодное время года, нужно проверить, есть ли сквозняк от окон.
  5. После осмотра внутри лучше также оценить расположение жилья на лестничной клетке, особенно относительно ливневок. Если ливневая труба проходит близко, то вероятны подтопления в моменты сильных дождей.

Чего делать точно не нужно:

  • пользоваться в акте общими формулировками, например «Недвижимость принята в том состоянии, как она есть»;
  • завышать или занижать показания счетчиков;
  • подписывать акт задним числом;
  • подписывать документы без фактического осмотра квартиры – позже предъявить претензии продавцу будет проблематично.

С учетом изложенных выше рекомендаций приемка должна пройти эффективно.

Что делать, если продавец затягивает или уклоняется от подписания акта приема-передачи

В соответствии с законом, уклонение от передачи квартиры является отказом продавца от исполнения договора. Регистрировать переход права в данном случае нельзя. В такой ситуации покупателю следует:

  1. Направить продавцу претензию с требованием передать квартиру и подписать акт в определенный срок.
  2. Если в течение месяца с даты направления претензии продавец не ответит или ответит отказом, необходимо обращаться в суд.

В суде покупатель вправе заявить одно из двух требований:

  1. Обязать продавца подписать передаточный акт и передать квартиру покупателю.
  2. Расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги (если они были уплачены) в качестве неосновательного обогащения.

Какое требование выбрать – в конечном счете выбирает покупатель в соответствии с конкретной ситуацией. В дополнение к изложенным правам, покупатель также имеет право на возмещение убытков, причиненных ему продавцом уклонением от передачи квартиры.

Заключение

Передаточный акт играет одну из главных ролей в оформлении сделки купли-продажи. При его составлении важно не только провести тщательный осмотр квартиры, но и зафиксировать результаты такого осмотра в документе. Неподписание акта влечет значительные юридические последствия до аннулирования сделки.

Подробнее о том, как самостоятельно продать квартиру вы можете узнать более подробно далее.

Также напоминаем, что на сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к юристу, который поможет с оформлением всех документов для сделки и проверит квартиру на юридическую чистоту.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост статьи в социальных сетях.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/peredatochniy-akt-k-dogovoru-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Советы нотариуса: передача квартиры по договору купли-продажи

Договор является актом приема передачи

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в передаче «Советы нотариуса» мы разберем передачу квартиру по договору купли-продажи недвижимости. Здравствуйте, Алексей Викторович! Обязательно ли всегда подписывать акт приема-передачи квартиры?

Алексей Комаров: Закон не требует императивным образом, настойчиво, чтобы стороны подписали акт приема-передачи или какой-то иной документ, подтверждающий факт вступления во владение покупателя.

Акт – это не просто документ, который стороны взяли и подписали через 15 минут после заключения договора купли-продажи, это документ, подтверждающий факт передачи, т.е. вступление во владение покупателя объектом недвижимости.

Имеется в виду, что покупатель получил ключи от квартиры, завез туда свои вещи, стал пользоваться этим объектом недвижимости, основание пользования – договор купли-продажи недвижимости, который стороны подписали, даже несмотря на то, что право собственности ещё не перескочило на покупателя, плюс также подписанный какой-то документ, который может называться актом приема-передачи, может и вообще никак не называться. Исходя из смысла передачи объекта во владение, продавец теряет возможность пользоваться квартирой, это право приобретает покупатель.

В.: Могут ли как-то стороны по-иному доказать факт вселения в квартиру?

А.К.: Могут. Могут быть какие-то свидетельские показания, литеральные доказательства, письма, переписка, я только не уверен, что электронная переписка может служить доказательством. Нередко обращаются к нотариусу, чтобы удостоверить какой-то факт из сети Интернет для того, чтобы потом это можно было использовать в качестве доказательства в суде.

Но мне кажется, что нет никакой проблемы для сторон договора подписать акт, что один передал, а другой принял. Но еще раз повторяю, что сам по себе подписанный документ (акт) ничего не значит, если за этим документом не было фактического вступления во владение, если не передавались никакие принадлежности объекта: ключи, например, не завозились вещи, а просто подписали бумажку и разошлись.

Такой акт юридически не будет ничего значить.

В.: Как Росреестр смотрит на тот факт, что покупатель и продавец договорились, что будут передавать квартиру и получать соответственно уже после регистрации перехода права собственности?

А.К.: Что касается акта приема, то Росреестру всё равно.

Договор купли-продажи – это не договор дарения, в котором важно передать имущество, поскольку в силу договора дарения как реального, без передачи имущества Россреестр не должен регистрировать переход права собственности, если стороны не заявляют, что они передали имущество, то такой договор считается незаключенным, исходя из норм ГК. К договору купли-продажи нет таких требований, это консенсуальный договор.

В.: Существует ли защита от двойных продаж. Например, если продавец был недобросовестным, смошенничал и продал квартиру двум лицам. Один успел зарегистрировать право собственности, а другой получил имущество во владение по акту, но переход права собственности по каким-то причинам еще не произошел. Кто в данном случае будет итоговым собственником?

А.К.: Говоря про акт приема-передачи, имея в виду и сам акт, и фактическую передачу вместе, то мы должны понимать, что практика как  оборот недвижимости, и в Санкт-Петербурге в частности, воспринимает акт приема-передачи узко.

Единственное, что могут знать по поводу акта приема-передачи, это то, что акт опосредует переход риска случайной гибели или порчи на имущество. Т.е.

мы заключили акт приема-передачи жилого дома, отдали документы на регистрацию перехода права собственности, сидим и ждем регистрации, и в этом момент, например, крыша ломается и происходит какое-то подтопление, или часть дома загорается. Вот возникает вопрос, кто должен нести эти риски, кто должен оплачивать восстановление этого дома.

Если это событие произошло в период до акта приема-передачи, заключенного сторонами, тогда этот риск лежит на продавце, если после – то на покупателе. Дальше практика по поводу акта приема-передачи ничего не знает. Стороны, когда заключают договор купли-продажи, акту уделяют минимальное значение, и это справедливо, их можно понять. Шансов, что загорится квартира в этот перид, мало.

На самом деле акт приема-передачи выполняет больше функций. Первая функция – функция переноса риска случайной гибели. Вторая функция акта приема-передачи заключается в том, что если мы говорим о купле-продаже индивидуально-определённой вещи, а объект недвижимости – индивидуально-определённая вещь, то в силу 398 ст.

ГК у нас по-разному возникает момент требования передачи вещи от покупателя к продавцу в свою собственность. Вы как раз говорили про двойные продажи. Например, я покупатель, и вы покупатель, кто-то продавец объекта недвижимости.

Я заключил с ним договор купли-продажи недвижимости, мы с ним так договорились, что вступать во владение я буду сразу после договора купли-продажи, а на регистрацию документы мы понесем через месяц, или может быть, ситуация, что мне передан объект недвижимости, а потом продавец вообще куда-то исчез.

Продавец оказался недобросовестным, мошенником, он после заключения со мной договора побежал и с вами заключил договор. Дальше возникает вопрос: а чье право здесь должно быть, потому что, если я выхожу в суд с требованием о передаче объекта мне, вы тоже, то суд смотрит и думает, кому передавать, ведь оба заключили договор купли-продажи.

В таких случаях значение будет иметь момент, в чье владение раньше перешел объект недвижимости. Если он перешел раньше ко мне во владение, значит я буду иметь право требовать перехода права собственности на объект в свою пользу. Естественно, я заинтересован очень кровно, чтобы объект перешел ко мне во владение как можно раньше.

Если я не получу объект в собственность, то мне придется взыскивать убытки с продавца, а он мошенник, где я его найду потом. Здесь важно вселиться как можно раньше. Это принципиальный момент. Т.е. вторая важная функция акта – возможность истребования индивидуально-определённой вещи в свою пользу.

В.: Если один из покупателей успел зарегистрировать право собственности, а другой просто вселился, то кто будет иметь приоритет?

А.К.: Когда мы смотрим на дефиницию договора купли-продажи, то там говорится о том, что продавец обязан передать вещь в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить. Применительно к недвижимости это правило усложняется. По отношению к недвижимости здесь усложненная передача объекта.

Передача объекта состоит из двух процедур. Первая – вступление во владение фактическое, вторая – перенос титула права собственности. Если я купил телефон, то я просто передал и всё, а здесь еще реестр вмешивается, нам нужно передать и перенести право собственности на вас.

Судебная практика считает, что этот накопленный состав важнее чем тот случай, когда объект просто передан во владение, поэтому право собственности устоит за тем, за кем зарегистрировано право собственности на объект недвижимости.

Тот, кто вступил во владение, но не подсуетился и переход права на себя не перевел, будет иметь лишь право на возмещение убытков. Но я считаю, что это спорная позиция.

В.: Спасибо за ответы! Вам, уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч! 

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/294_sovety_notariusa_peredacha_kvartiry_po_dogovoru_kupliprodazhi/

Что нужно учитывать при подписании акта приема-передачи на вторичном рынке – Рынок жилья

Договор является актом приема передачи

Подпишитесь на нас:

28.05.2015 | 09:30 23516

Продавцы и покупатели «вторичного» жилья нередко пренебрегают финалом сделки – актом приема-передачи. При этом Гражданский кодекс такую легкомысленность не одобряет, а эксперты предупреждают: интересы сторон незавершенной сделки могут серьезно пострадать.

Гражданский кодекс настаивает

«Акт приема-передачи недвижимости многим участникам сделок кажется пустой формальностью, однако в действительности это важный документ, отсутствие или неправильное составление которого влечет серьезные юридические последствия», – говорит адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Марьяна Баларева.

Процедура передачи недвижимости на основе акта приема-передачи (АПП) прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, финальной точкой сделки с позиций закона становится именно подписание сторонами АПП, после чего (при отсутствии претензий) обоюдные обязательства считаются исполненными.

В чем же смысл этого документа? Дело в том, что между заключением сделки, регистрацией права собственности и фактическим получением квартиры покупателем обычно проходит некоторое время.

А за это время состояние квартиры может измениться по целому ряду причин – от коммунальных аварий до банальной кражи или вандализма.

Зачем это нужно?

Основная задача АПП как раз и состоит в том, чтобы подтвердить: квартира передана покупателю именно в том состоянии, в котором находилась на момент заключения сделки.

Это важно!
Если любая из сторон сделки уклоняется от подписания АПП, законом это приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи

И продавцу, и покупателю стоит запомнить, что АПП не вносит никаких изменений в договор купли-продажи, а лишь констатирует факт его соблюдения или не соблюдения.

Если покупатель подписывает акт и принимает квартиру, состояние которой не соответствует параметрам, указанным в договоре (демонтирована встроенная мебель, повреждены элементы отделки и т. д.

), то это не значит, что продавец освобождается от ответственности за нарушение условий договора. Именно АПП станет тем документом, который в случае судебного разбирательства подтвердит, что те или иные условия были нарушены.

Есть еще один важный момент.

«Акт приема-передачи также будет необходим покупателю для получения налогового вычета, он является документом, обязательным для предоставления в налоговые органы», – отмечает Марьяна Баларева.

На что обратить внимание

«Акт приема-передачи составляется в простой письменной форме, специальных требований к нему нет», – говорит генеральный директор АО «Торговый Дом Недвижимости» Андрей Ежов.

Несмотря на это, по словам эксперта, в документе обязательно должны содержаться реквизиты договора купли-продажи, паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, данные из кадастрового паспорта, дата и место составления акта, подписи продавца и покупателя, с полной расшифровкой Ф.И.О.

Это важно!
Покупатель может подстраховаться от «забывчивости» продавца, внеся в договор купли-продажи пункт, согласно которому часть стоимости квартиры будет выплачена одновременно с подписанием акта приема-передачи

И, конечно же, основной момент АПП – наличие или отсутствие претензий сторон сделки. Если покупатель не удовлетворен состоянием квартиры, он должен подробно по пунктам перечислить дефекты, вызвавшие его нарекания.

В случае если продавец готов добровольно их устранить, необходимо в том же акте указать сроки, в которые он обязуется это сделать. Отдельно рекомендуется указать информацию о текущем состоянии уплаты коммунальных платежей и услуг связи.

По словам Андрея Ежова, перед подписанием АПП покупателю желательно внимательно осмотреть состояние квартиры: отделку, мебель (если она по договору переходит покупателю), сантехнику, входную дверь, комплектность ключей.

При наличии технического оснащения квартиры кондиционерами, джакузи, встроенной бытовой техники в обязательном порядке следует проверить их исправность. «Нередки случаи споров из-за встроенных шкафов и кухни, а также другой мебели», – отмечает эксперт.

Это важно!
В АПП можно внести пункт «Считать Акт действительным после устранения претензий» и указать сроки, в которые дефекты квартиры должны быть устранены

Ключи от квартиры передавать покупателю до подписания АПП нежелательно. «Встречаются редкие случаи, когда продавец широким жестом отдает ключи сразу после подписания договора купли-продажи и вдруг возникает проблема с регистрацией перехода прав собственности (отказ в регистрации).

А покупатель уже там ремонт затеял или вовсе перепланировку, а иногда и в аренду сдал», – рассказывает Андрей Ежов. По схожим соображениям эксперты предостерегают и от распространенной на рынке практики «совмещения» АПП с договором купли-продажи.

К примеру, непосредственно в договоре может быть прописано, что стороны сделки «согласны считать его одновременно передаточным актом объекта». Это существенный риск как для продавца, так и для покупателя.

Покупатель должен понимать, что с момента подписания акта или договора, в который включены положения о передаче помещения, именно на него переходят все риски (в частности риск повреждения объекта) и бремя содержания квартиры.

Если фактически он ее еще не занял, но в АПП формально этот факт признал, то никакой компенсации с недобросовестного продавца, когда тот, к примеру, в последний момент решит вывезти оттуда сантехнику, он уже не получит.

Продавец же в свою очередь должен учесть вероятность того, что сделка может сорваться даже на стадии регистрации. И разбираться с покупателем, который уже вовсю ведет ремонт в «своей» (согласно АПП) квартире будет крайне непросто.

Это важно!
Если при передаче квартиры присутствуют ваши родные или близкие, то в АПП есть смысл внести их паспортные данные. Это позволит принять их показания к рассмотрению в случае судебных разбирательств

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/218732/

Юрист Авилин
Добавить комментарий